Housing is an important issue in any given public policy and the Brussels-Capital région is no exception. This is an important issue that the région has struggled to resolve, even since the regionalization of 1889, and even long before. The lack of housing and living in substandard housing was no longer tolerated and a solution had to be found. The public authorities saw that the city should be made attractive to attract the well-to-do classes in unsanitary areas to proceed with their revitalization. This attraction will lead to social diversity because the disadvantaged classes will benefit from healthier housing or even new housing from the financing of the well-to-do classes. The housing project is carried even further with the Tivoli project, a real estate site focused on sustainable development and social diversity with 30% devoted to social housing. The project is attractive but does not keep all of its promises in practice, particularly in terms of population cohesion. The latter, however, likes the site.

INTRODUCTION

Le logement a toujours été une préoccupation politique majeure des gouvernements bruxellois avec plus ou moins de réussite. Par ailleurs en Région bruxelloise, le nombre de logements sociaux reste déficient malgré les efforts. On compte 7,22 % de part de logements sociaux pour 100 ménages en 2019 contre 7,58 % de part de logements sociaux pour 100 ménages en 2008 (IBSA & Statbel, 2019). La création de logements sociaux est aujourd’hui, plus que jamais, la priorité du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Sa promotion se heurte tout de même à l’idée d’attractivité de la ville, le parc social doit se développer tout en en garantissant l’attrait de la ville et la diversité des profils socio-économiques car le financement de la région est lié au revenu de ses habitants. L’intégration de ces deux aspects conduit à prôner une politique de développement de projet de mixité sociale car toute tranche de la population est vouée à participer au développement de la région.

Le souci de loger tout un chacun est et restera une priorité. A côté de cette priorité, la notion de mixité sociale qui suppose de faire cohabiter différents groupes sociaux dans un même environnement est largement partagée et plébiscitée. C’est justement ce qu’évoque la sociologue Emmanuelle Lenel : « En une quinzaine d’années, la mixité sociale est devenue un mot d’ordre généralisé de l’action urbaine à Bruxelles comme ailleurs en Europe. Ce mot d’ordre fait référence à une utopie qui inspirait déjà certains penseurs (notamment Fourier avec son Phalanstère) ou dirigeants catholiques [Godard, 1998] à la fin du 19e siècle, celle d’une ville caractérisée par la cohabitation harmonieuse des divers groupes sociaux » (Lenel, 2013: 1). Si depuis plus de 20 ans la notion de mixité sociale est valorisée en RBC, une véritable mixité reste encore à conquérir. Certains auteurs comme Lenel font remarquer que cette mixité est déjà présente, celle-ci est alors utilisée pour légitimer certaines opérations politiques. On peut notamment déduire cela des écrits de l’autrice précitée: « deux finalités sont particulièrement repérables sous les mots de la mixité : celle du marketing urbain dans les territoires à potentiel commercial ou touristique et celle de briser l’entre-soi des populations immigrées, présenté comme une des principales menaces à la cohésion sociale » (Lenel, 2013: 9).

L’autrice évoque que l’objectif de mixité sociale est présent, mais que derrière cet objectif les instances politiques poursuivent d’autres objectifs comme le marketing urbain. Ce propos nous pouvons également le retrouver dans les écrit de Bathelot, qui le définit comme « l’ensemble des techniques visant à promouvoir l’attractivité et l’usage de villes et zones urbaines auprès de différentes cibles » (Bathelot, 2020). Cette idée d’attractivité de différentes cibles est un élément intéressant dans la démarche de mixité sociale, car il n’est pas question de choisir qui attirer, il suffit que la ville soit attractive et habitée de personnes de profils divers. Dans ce contexte d’attraction de populations de divers horizons se pose la question de l’intégration de cette politique de mixité sociale dans le logement social. La question est de savoir si la notion de mixité sociale est adaptée au logement social ou si, au contraire, elle est difficilement appropriable. Il est également question de savoir quelle place occupe la mixité sociale dans le logement social. La mixité sociale peut éventuellement porter à controverses dans la mesure où la population précaire pourra éventuellement se sentir oppressée par la nouvelle classe entrante.

Il s’agit également d’aborder les conditions d’utilisation des logements présents dans la ville qui intègrent à la fois du logement de type social et du logement de type moyen. Les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) ont vu leurs missions élargies de manière à pouvoir leur octroyer la possibilité de gérer du logement modéré et moyen suite à la réforme du Code bruxellois du Logement en 2013. Ceci a comme but de favoriser la mixité sociale et de maintenir la classe moyenne en ville (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 275). Inversement les producteurs de logements moyen ont du mal à trouver de nouveaux acquéreurs au sein de la Région bruxelloise, ce qui les pousse à requalifier les logements moyens en logements sociaux. Ceci ressort dans la note d’intention du Gouvernement dans le premier axe neuvième objectif :

« Description de l’objectif

Le nombre de ménages sur liste d’attente pour un logement social est tel qu’une réorientation du parc immobilier public est nécessaire. En parallèle de nombreux logements moyens trouvent difficilement preneurs. C’est la raison pour laquelle une requalification avec éventuelle compensation de certains logements moyens en logements sociaux sera analysée en concertation avec les bailleurs publics.

Opérationnalité

Identifier les logements moyens disponibles requalifiables en logements sociaux au sein du parc des opérateurs publics ;
Requalifier les logements moyens en logements sociaux à court, moyen et long terme en collaboration avec les bailleurs publics.

Pilote : SLRB
Partenaires : Communes, SISP, CPAS, Citydev »¹.

Pour appréhender cette problématique, ce mémoire se subdivise en deux grandes parties. Dans la première partie, il sera question de la politique du logement social en région bruxelloise, elle sera elle-même subdivisée en quatre chapitres : le premier aura à cœur d’évoquer les notions essentiel à la compréhension de la mixité sociale, son importance, ses enjeux ; le deuxième chapitre est consacré à l’importance du rôle des différents acteurs liés aux logement social ; le troisième chapitre se consacrera à l’histoire du logement social à Bruxelles et son contexte politique de manière non exhaustive ; le quatrième chapitre évoquera les dynamiques politiques du logement social de la région bruxelloise depuis la régionalisation de la capitale (1989) à nos jours, il y sera question d’analyser comment la politique s’empare de la notion de mixité sociale au fil des années.

Il sera question dans la seconde partie d’étudier le projet Tivoli – projet immobilier durable et social – qui occupe une position centrale dans le présent mémoire. Il s’agit d’un projet emblématique qui traduit de manière idéale les souhaits d’un développement durable exigé par les pouvoirs politiques. Une de ses caractéristiques qui nous intéressent particulièrement pour ce mémoire, est celui de la mixité sociale. Il s’agira d’analyser les aspects sociaux, techniques, durables et économiques des logements produits et de voir de quel manière elles influencent e vivre ensembles. Cette partie sera nourrie par les commentaires d’acteurs du projet : architectes, maître d’ouvrage, gestionnaires et habitants.

En guise de conclusion, nous émettrons quelques suggestions qui pourraient permettre d’améliorer d’une part, l’efficacité et l’efficience des politiques du logement social et, d’autre part, pourraient encourager d’autres chercheurs à approfondir ce thème, tout en comblant certaines lacunes qui pourraient être constatée dans la présente étude.

Problématique

La problématique que l’on aborde dans ce mémoire est relative à l’accès au logement de l’ensemble de la population précarisée de le région Bruxelloise. Ces dernières années ont vu une importante revitalisation de la région bruxelloise avec une recrudescence des constructions de logements de haut standing dans le but de rendre la capitale plus attractive. Face à cette évolution qui nous laisse à penser que la capitale tend à se « gentrifier », on constate que les habitants issus des classes moyennes et populaires se voient contraints de quitter la région pour des raisons liées à l’augmentation de la valeur foncière que cela entraine tout en participant à l’appauvrissement de la population. Cela se traduit également par une croissance accentuée de la demande en logements sociaux (Van Criekingen, 2013).

C’est justement ce qu’évoquent de Keersmaeker et Zimmer : « Dès la création de la Région de Bruxelles-Capitale, en 1989, la politique de l’habitat a été au centre des préoccupations de la classe politique et de la société civile. La première déclaration politique se fixait deux objectifs prioritaires qui sont restés récurrents: garantir à tous l’exercice du droit à un logement décent et maintenir, ou fixer, une population dont les revenus puissent participer au financement de la Région. Trente ans après, force est de constater que ces deux objectifs ne sont pas atteints mais la situation bruxelloise a elle aussi fortement évolué : une ville en croissance démographique mais qui s’appauvrit et qui voit toujours sa classe moyenne émigrer, des prix du logement en augmentation continue, la métropolisation de la Ville-Région et la succession des réformes de l’État » (De Keersmaecker & Zimmer, 2019).

A côté de cette priorité l’idée de la mixité sociale qui suppose que différents groupes sociaux devraient cohabiter dans un même environnement est largement partagée.

L’objectif de ce mémoire est de questionner les nouvelles stratégies mises en place pour intégrer une certaine mixité sociale au sein de la région bruxelloise en faisant coexister en un même lieu des habitants de logements sociaux avec des habitants de logements moyens et d’étudier les intentions politiques qui en émergent.

L’interrogation que nous nous posons est la suivante, « quelles stratégies politiques sont mises en place pour promouvoir la mixité sociale dans les projets de développement de logements sociaux, et comment influencent-t-elles les dynamiques sociales ? Quels en sont les effets ? »

Il s’agit également d’aborder les conditions d’utilisation de ces logements qui intègrent à la fois du logement de type social et du logement de type moyen. Il est aussi important de rappeler que les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) ont vu leurs missions élargies de manière à pouvoir leur octroyer la possibilité de gérer du logement modéré et moyen suite à la réforme du Code bruxellois du Logement en 2013. Ceci a comme but de favoriser la mixité sociale et de maintenir la classe moyenne en ville (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 275). Inversement, les producteurs de logements moyens ont eu du mal à trouver de nouveaux acquéreurs au sein de la Région bruxelloise, ce qui les pousse à requalifier les logements moyens en logements sociaux. Ceci ressort dans la note d’intention du Gouvernement dans le premier axe neuvième objectif :

« Description de l’objectif

Opérationnalité

Identifier les logements moyens disponibles requalifiables en logements sociaux au sein du parc des opérateurs publics ;
Requalifier les logements moyens en logements sociaux à court, moyen et long terme en collaboration avec les bailleurs publics.

Pilote : SLRB
Partenaires : Communes, SISP, CPAS, Citydev »².

Afin de répondre à la problématique énoncée, on part d’un projet développé en région bruxelloise qui intègre aussi bien du logement moyen que du logement social. On analysera le rôle des différents acteurs du projet, le comportement social et la forme architectural que cela a engendré. Sur base de la question de recherche sera alors abordé à la fois l’évolution politique et l’évolution architecturale du logement social.

Méthodologie

La méthodologie que nous présentons de ce mémoire est basée sur une approche qualitative. Cette méthode repose sur une récolte d’articles scientifiques afin de préciser le contexte qui sera étayé par une analyse de terrain. Les recherches débutent par une récolte d’écrits scientifiques de chercheurs du domaine social, économique et politique. Cette recherche permettra de relever les informations de base concernant le terrain d’étude, notamment celui des logements sociaux dans la région de Bruxelles-Capitale. Ceci fera émerger des résultats essentiels pour la suite du travail. La poursuite du travail se déroulera de manière itérative avec des allers-retours entre les données scientifiques et les informations récoltées sur le terrain par le biais d’entretiens.

L’objectif sera d’analyser les stratégies politiques mises en place afin de répondre à la pénurie de logements sociaux et aux besoins de revitalisation en région bruxelloise. Cette analyse nous permettra d’analyser l’intention politique qui en émerge qui consiste à insérer du logement social dans des quartiers moyens et inversement. On peut retrouver cette intention dans le projet de logement Tivoli. Il serait intéressant de s’attarder sur la manière dont cette stratégie impacte le vivre ensemble et l’architecture du logement.

Sélection du cas d’étude

Le projet sélectionné pour l’étude de cas l’a été sur base du critère de mixité sociale. Comme évoqué dans la partie « problématique », en 2019 le gouvernement a décidé de reconvertir certains logements moyens en logement sociaux. Ce fut le cas pour le projet Tivoli qui a intégrée 30% de logement social au sein d’un projet de logement moyen. Les 30% de logements sociaux sont actuellement géré par la SISP et le foyer Laekenois (pour seulement une partie). Les 70% de logements restant sont des logements moyen acquisitifs, promu par Citydev.brussels et Parbam (promoteur immobilier). Il s’agit d’un projet qui a été récompensé à de nombreuses reprises pour son exemplarité. Ce qui rend ce projet intéressant à l’analyse des nouvelles politiques qui ont été mise en place, en ainsi apporter des réponses à la question d’étude.

Les limites du mémoire

Cette étude qualitative, portant sur un site, n’est pas représentative de l’ensemble du parc des logements mixtes. Le but ici est de mettre en avant les pratiques en cours liées à la mixité sociale à Bruxelles.

Concernant l’analyse de terrain, elle a fortement été perturbée suite à la pandémie de la COVID-19. Des difficultés sont rapidement apparues lors de la collecte d’informations car d’une part, certaines personnes n’ont pas accepté de communiquer des informations jugées comme étant confidentielles notamment du point de vue des données sociodémographiques et d’autre part, certains acteurs n’ont pas accepté de me rencontrer ou de répondre à mes questions malgré mes sollicitations répétées. Afin de respecter le protocole de confinement mis en place, je ne pouvais pas non plus me rendre aisément sur le terrain et interroger les habitants. Quelques habitants ont accepté de répondre à mes questions en respectant la distance sociale et le port du masque.

PARTIE I : LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL EN REGION BRUXELLOISE

Chapitre 1 – Définitions

Ici, nous évoquerons la mixité sociale (1), la revitalisation (2), l’attractivité de la ville (3) et la gentrification (4).

1 – La mixité sociale

La mixité sociale, comme évoquée dans l’introduction est une composante de la ville caractérisée par la cohabitation harmonieuse des divers groupes sociaux (Lenel, 2013). Concernant le logement social, cela se caractérisera alors par la cohabitation de population de diverses classes (défavorisées, aisées, moyennes).

Depuis le Code du logement de 1993, il a fallu revoir les critères d’attribution du logement social pour qu’ils soient réellement attribués aux tranches de la population les plus précaires, ces dernières étaient alors plus ou moins homogènes donc sans mixité sociale apparente. Cependant, il a fallu revoir ces critères notamment pour des considérations économiques et financières. Il fallait en effet s’assurer de la solvabilité des plus précaires.

En effet, la ville a pour intérêt d’attirer les tranches de population plus aisées dans des quartiers en quête de rénovation pour assurer cette dynamique de rénovation, les auteurs parlent de « mixité sociale programmée »(Cayouette-Remblière, 2020). La rénovation et l’amélioration des espaces permet à son tour de faciliter la gestion des logements sociaux (les quartiers rénovés seront moins délaissés), en participant à l’amélioration de l’image de qualité du quartier (pour attirer plus de monde) et permettra aussi de garantir davantage de recettes fiscales

La volonté de mixité sociale est alors une optique louable, mais il ne faudrait qu’elle ait un effet inverse que celui poursuivi par le logement social à savoir chasser les habitants déjà en place (par la hausse des prix du logement par exemple). Justement, selon les auteurs : « Si l’objectif d’attirer de nouvelles populations plus nanties dans les quartiers centraux d’habitat populaire est primordial dans la stratégie bruxelloise de revitalisation urbaine, celui-ci ne paraît pas pour autant articulé à des velléités de reconquête revanchiste de ces quartiers. Les discours insistent en effet simultanément sur le maintien des ménages à bas revenus dans les quartiers centraux » (Van Criekingen, 2013).

L’auteur parle de revitalisation (qui sera évoquée infra) urbaine pour parler de l’entrée des personnes favorisées dans les quartiers défavorisés. Un risque se présente toutefois car cette entrée n’est pas dénuée d’intérêts privés mais le social reste toujours en arrière-plan.

Critique sociologique de la mixité sociale

On conçoit généralement que la mixité a des vertus que ces vertus seraient relatives à la cohésion sociale. Il est alors intéressant de voir que l’homogénéité pure et simple entre les membres d’une même classe de la population serait « un facteur d’incohésion sociale, de fragmentation, de repli, à la fois l’indicateur et le producteurs des difficultés du vivre ensemble » (Schaut, 2015). La mixité des classes précaires avec les classes plus aisées serait également un facteur d’élévation sociale car les plus précaires pourraient prendre exemple sur le modèle comportemental des plus aisés et ainsi s’émanciper socialement.

Cependant, cela ne saurait être vrai dans la mesure où, dans les milieux à forte hétérogénéité sociale, on voit un complexe des classes moins aisées par rapport aux plus aisés, on est loin de voir l’automaticité du lien entre mixité, harmonie et justice sociale (Schaut, 2015). Ainsi, il est difficile voir faux de penser que la mixité sociale permettra d’assurer le lien entre deux classes socialement et diamétralement opposées.

Les travaux de Madeleine Lemaire et Jean-Claude Chamboredon (Chamboredon & Lemaire, 1970) mettent en exergue ce constat car la réalité peut être plus complexe voire à l’opposé même des aspirations des pouvoirs publics par rapport au logement. Il a été question de voir la création de la nouvelle cité de Masy après la deuxième Guerre mondiale. Outre l’architecture qui se voulait comme moderniste, il a également été question de prendre en considération la mixité sociale lors du recrutement des locataires par les bureaux HLM (Schaut, 2015), une situation sujette à tension.

On peut également évoquer des enquêtes sociologiques qui retiennent que le degré d’homogénéité/hétérogénéité ne prédit en rien la coexistence locale harmonieuse et la cohésion sociale (Simon, 2007). On peut penser que les réels facteurs de cohésion se situent ailleurs et sont difficile à appréhender, on se retrouve face à une notion très subjective.

Une idée a également été retenue : « l’homogénéité n’est dérangeante que dans les quartiers populaires, l’entre-soi des quartiers résidentiels des communes aisées du sud-est de Bruxelles ne semble pas mettre en danger ni la cohésion sociale ni la diversité urbaine » (Schaut, 2015). Cependant, dans un contexte plus large, l’entre-soi est parfois plus inhérent aux classes supérieures que des autres classes et s’accentue même tous les ans (Maurin, 2004). Le problème empêchant la concrétisation de la mixité sociale est le communautarisme qui tend à gagner de plus en plus les classes. Chaque classe de la population (aisée, moyenne, précaire) tend à s’organiser entre eux mais il importe de ne pas tomber dans ce communautarisme.

2 – La revitalisation

Revitaliser veut dire redonner vie à ce qui n’en a plus, cela s’applique aux quartiers d’une ville donnée comme Bruxelles. Selon Lenel, on passe du concept de « rénovation urbaine » à celui de « revitalisation des quartiers »(Lenel, 2013). Il ne s’agit pas de rénover uniquement dans l’optique de rendre sa pleine fonctionnalité à un bâtiment donné, il s’agit réellement de redonner vie, qui est alors une notion qui va beaucoup plus loin.

Redonner vie à la ville c’est passer logiquement par la rénovation des quartiers et autres mais passera également par l’attractivité de la ville. En effet, il est intéressant d’avoir des quartiers bien bâtis mais ce qui importe le plus c’est de les rendre attractifs car l’attractivité permettra d’assurer un logement pour tous.

3 – L’attractivité de la ville

Rendre la ville de Bruxelles plus attractive a un intérêt particulier dans la politique du logement. Attirer la population est nécessaire mais ce qui est intéressant c’est la qualité de cette population, la ville veut qu’une population de classe plus aisée soit attirée dans ses contrées car cette population permettra de financer des logements en quête de rénovation et les rentrées fiscales seront plus intéressantes car les enjeux ne sont pas uniquement au niveau social mais fiscal (Lenel, 2013), on parle alors de gentrification.

4 – La gentrification

Selon Mathieu Van Criekingen : « Depuis près d’un demi-siècle, la notion de gentrification est utilisée pour désigner un processus singulier, quoique multiforme, par lequel des quartiers populaires sont progressivement appropriés par des catégories d’habitants et d’usagers mieux positionnées dans les rapports de classes » (Van Criekingen, 2013: 1).

Les quartiers populaires, éventuellement en quête de rénovation, sont alors les principales cibles de cette gentrification, les quartiers bénéficieront des apports de nouvelles tranches de la population beaucoup plus aisées. Les politiques publiques veulent, en quelques sortes, user de la mixité sociale pour favoriser indirectement certaines classes plus démunies au niveau du logement.

En effet, si les logements sociaux ne sont pas rénovés, cela fera augmenter le nombre de personnes sur la liste d’attente des logements sociaux alors qu’ils n’arrivent déjà pas à suivre la demande alors que d’autres régions comme la Wallonie s’en sortent mieux (Van Criekingen, 2013).

Il a été vu qu’en Bruxelles : « Il y a actuellement 39.763 logements sociaux (courant 2019). Ce qui représente 8% des logements à Bruxelles. C’est une proportion très faible de logements sociaux en regarde du tiers des Bruxellois qui vivent sous le seuil de pauvreté et qui doivent trouver un logement beaucoup trop cher sur le marché privé » (Crise du logement : le logement social – Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, s. d.).

Alors que le parc immobilier du logement social ne concerne que 8% du logement bruxellois, il faut encore en soustraire les logements inoccupés en attente de travaux ou de rénovations. Des stratégies ont alors dû être adoptées comme cette notion de gentrification qui se veut alors comme le moyen d’externaliser la promotion du logement social.

On a aussi vu que : « L’incorporation de la gentrification parmi les objectifs des politiques urbaines mobilise plus d’un domaine de l’action publique, dont la production de logements à destination de catégories choisies d’habitants, l’embellissement ou la festivalisation d’espaces publics, le recyclage de friches urbaines jugées stratégiques en lieux de consommation tournés vers un public solvable, des campagnes ciblées de transformation de l’image des quartiers populaires, etc. » (Lees et al.; Van Criekingen, 2013).

Comme il a été évoqué plus tôt, la revitalisation par la gentrification ne passe pas alors uniquement par la rénovation des quartiers. Qu’en est-il de ses revers ?

Les revers de la gentrification

La gentrification est voulue comme une aide à la rénovation des quartiers défavorisés. Seulement, la conception des premiers habitants du quartier peut être différente. Il est voulu une certaine mixité sociale dans la promotion de l’attractivité de la ville mais elle ne se fait toujours, ce qui conduit à des conflits éventuels (Bernard et al., 2009).

Selon les auteurs : « Dans ce contexte social acéré, toute opération de revalorisation immobilière des quartiers déclassés (et la chose est impérieuse à Bruxelles, dont le centre est longtemps resté en friche) devient synonyme de compétition entre habitants originels et nouveaux arrivants. L’élévation subséquente du montant des loyers (et, plus généralement, du niveau de vie) aboutit fréquemment à l’éviction des premiers » (Bernard et al., 2009).

Malgré l’intérêt indirect pour la revalorisation des quartiers à savoir la promotion du logement pour une grande partie de la population, on constate alors que le contexte social est toujours en jeu c’est-à-dire que l’intérêt des populations moins aisées ne transparaît pas clairement. La gentrification devrait permettre de multiplier les offres de logement mais il y a la question du prix.

Selon Bernard : « la tendance dans le temps est négative puisque les 30 % des Bruxellois les plus démunis (trois derniers déciles) n’ont plus accès qu’à 4 % du marché locatif (si l’on fixe à 25 % la part du loyer dans les ressources d’un ménage), contre 12 % encore il y a une quinzaine d’années » (Bernard, 2008). Si déjà, en ce temps, les ménages éligibles aux logements sociaux avaient du mal à se loger et actuellement ont du mal à obtenir un logement social, la question des logements rénovés par le biais de la gentrification pose un sérieux doute sur le « social » du sujet.

Un retour sur investissement est éventuellement attendu et les anciens tenants des lieux risquent d’être évincés au profit de nouveaux arrivants beaucoup plus aisés. Le logement et les rentrées fiscales sont alors promues mais la question du social, logement social fera éventuellement défaut.

C’est une idée renforcée par Van Criekingen qui évoque que : « Classiquement, des groupes pourvus d’un important capital économique et/ou culturel réinvestissent des quartiers dégradés où habitent des populations pauvres et sans poids politique important ; la revalorisation de ces quartiers y implique une élévation des coûts d’accès aux logements ou aux services de telle sorte que rénovation rime souvent avec éviction plus ou moins complète des populations initialement en place » (Van Criekingen, 2002).

Les coûts du logement seront alors plus conséquents s’il y a revalorisation des quartiers en mauvais état. En fait, le Gouvernement est alors soumis à un dilemme certain, laisser les quartiers délaissés et menacer la population d’un manque de logement (ils seront alors sur la liste d’attente des bénéficiaires des logements sociaux) ou revitaliser les quartiers, promouvoir le logement et les rentrées fiscales mais menacer quand même l’accès au logement à cause de la hausse des prix, le choix est alors difficile à faire car le social sera toujours impacté, il est alors difficile d’opérer la mixité sociale dans le cadre du logement.

Passons maintenant au chapitre 2 qui mettra en lumière l’évolution des logements sociaux.

Chapitre 2 : Quelques balises pour mieux comprendre le logement social à Bruxelles

Dans ce deuxième chapitre, il sera question de définir les notions importantes inhérentes au logement social comme ses acteurs principaux (1), les outils importants (2) et les termes 3).

1 – Les acteurs principaux du logement social

Le schéma ci-après représente l’organigramme représentant les entités concernées par le logement social en Bruxelles :

Région de Bruxelles Capitale

Logements à caractère sociale

Logement sociale

Communes

Fonds du logement

SLRB

SISP

AIS

CPAS

Régie foncière

Le logement social est une compétence régionale. C’est le gouvernement régional qui détermine le cadre juridique et la politique à mettre en œuvre dans le secteur notamment au regard du code Bruxellois du Logement. La gestion ne s’effectue directement par la Région puisque cette compétence est déléguée notamment à la Société du Logement de la Région Bruxelles-Capitale (SLRB), au travers d’un contrat de gestion de niveau 1 qui agit par le biais des SISP ou Sociétés Immobilières de Service Public (contrat de gestion de niveau 2).

Deux distinctions sont à faire pour le logement social, celui à caractère social et celui purement social.

Le logement à caractère social

1.1 – Régie foncière et CPAS

Chaque commune a son CPAS et un patrimoine propre géré par la régie foncière. Ces deux entités possèdent des droits de gestion publique dans certains logements (on parle de parc de logement) et peuvent ainsi mettre en location ces logements selon certaines conditions (min. 18 ans, revenus sous un certain seuil, etc.) relatives au potentiel locataire (Allocation loyer pour locataires de logements communaux et des CPAS — Portail Logement – Portaalsite Huisvesting, s. d.).

Cette forme de logement est gérée, soit par la régie foncière communale ou par le CPAS. La gestion peut également se faire par les Agences Immobilières Sociales (AIS) qui interviennent comme intermédiaire entre la commune et les locataires. Pour ce qui est du financement il est principalement pris en charge par les communes ou dans certains cas via un financement régional.

1.2 – Les AIS (Agences Immobilières Sociales)

Les AIS gèrent des biens immobiliers pour le compte des propriétaires et sous-louent ces biens à un public disposant de revenus limités (« aisb.be, Home », s. d.). Dans certains cas, c’est la région bruxelloise qui est propriétaire et c’est cette dernière qui agrée et subside les AIS, dans d’autres cas, les logements sont issus du secteur privé. Ainsi, les AIS ne possèdent pas leur propre parc de logement mais agissent uniquement pour les bénéficiaires de logements sociaux. Leur rôle est d’intervenir en tant qu’intermédiaire entre le propriétaire et les locataires des biens locatifs destinés au public cible. En bref, son objectif principal est de favoriser la mise à disposition d’immeubles issus du parc tant privé que public en vue de répondre à la demande de logements sociaux (Agence Immobilière Sociale Liège Logement, s. d.).

1.3 – Le Fonds du logement des familles de la Région de Bruxelles-capitale

Ce fonds est né en 1989 : « Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale est une société coopérative créée en 1989 par le mouvement familial, à savoir la Ligue des Familles et le Gezinsbond et ce, suite à la régionalisation de la politique du logement. Avec le soutien de la Région de Bruxelles-Capitale et dans le cadre de la politique que celle-ci mène pour faciliter l’accès au droit au logement, le Fonds poursuit des missions d’utilité publique et offre ainsi aux ménages à revenus moyens ou modestes des crédits hypothécaires, des opérations de construction/rénovation-vente, une aide locative, ou encore des prêts à tempérament régionaux pour constitution d’une garantie locative » (Fonds du Logement | Prêt hypothécaire Bruxelles, s. d.).

La régionalisation de la politique du logement a conduit à la création de ce fonds axé sur la politique sociale, et cela avec le soutien de la région même. Les enjeux financiers évoqués plus tôt peuvent alors être allégés par ce fonds en offrant ces crédits hypothécaires, des opérations de construction/rénovation-vente, une aide locative ou encore des prêts de tempérament régionaux pour constitution d’une garantie locative évoqués supra, ainsi les ménages démunis pourront plus facilement accéder au logement comme l’évoque l’article 23 de la Constitution. C’est ce qu’évoque même le Fonds dans son rapport de 2018 : « L’objet social du Fonds est de permettre aux ménages à revenus faibles, modestes et moyens, d’accomplir leur droit fondamental d’accéder à un logement décent, tel que consacré dans l’article 23 de la Constitution » (fonds.brussels, 2018).

En général, le Fonds prend part à des missions d’utilité publique et offre ainsi aux ménages à revenus moyens ou modestes des prêts hypothécaires, une aide locative, ou encore des prêts à tempérament régionaux pour constitution d’une garantie locative (Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale — Portail Logement – Portaalsite Huisvesting, s. d.). Il peut aussi prendre part à des opérations de construction ou de rénovation-vente.

Si l’on se base sur l’année 2019, son rapport d’activité ³ rapporte quelques chiffres : 839 crédits hypothécaires ont été signés, 1378 ménages sont des ménages locataires, 220 biens locatifs ont été mis en services contre 236 pour l’acquisitif avec 160 logements vendus.

Le logement purement social

1.4 – La SLRB

La SLRB, est née la même année que le Fonds c’est-à-dire en 1989, à la suite de la disparition de la société nationale du logement (SNL) et la régionalisation de la compétence du logement social. Elle est chargée de plusieurs missions selon l’article 41 de l’Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003 mais sa mission principale est sûrement de : « promouvoir le logement social dans chacune des dix-neuf communes de la Région de Bruxelles-Capitale et assister les SISP ».

Pour cette promotion, la société : « tient un inventaire permanent des besoins en logement dans la Région bruxelloise ; étudie les problèmes relatifs au logement de manière à garantir la salubrité, la sécurité, l’hygiène et l’équipement des habitations sociales ; mène des recherches en vue de réduire le coût de revente de la construction de logements sociaux et d’en améliorer la qualité et l’aspect ; dispose d’un centre de documentation et d’information, qui rassemble des documents, études et revues relatifs au logement (social) ; prodigue des conseils en matière de logement à la demande du ministre ou secrétaire d’État compétent de la Région de Bruxelles-Capitale » (be.brussels, s. d.).

La mission de la SLRB est très diversifiée autour de la même thématique du logement social. Elle vise à supprimer l’acquisition du logement social, cette politique d’acquisition a été supprimé pour ne donner place uniquement qu’à la location (Zimmer, 2002).

1.5 – La SISP

La SISP est une société anonyme ou une coopérative dont le capital est majoritairement détenu par les pouvoirs publics. Ce sont des sociétés qui ont pour missions de fournir aux personnes répondant aux conditions d’admission au logement social un logement destiné à leur résidence principale ainsi que la gestion quotidienne de ces habitations (achat, transformation, rénovation)⁴. (SISP — Portail Logement – Portaalsite Huisvesting, s. d.).

Les SISP sont des acteurs principaux du logement social. Il importe de faire remarquer que les SISP sont sous tutelle de la SLRB. En effet, il a été retenu que la SLRB est chargée d’agréer, de financer et de contrôler les SISP (be.brussels, s. d.-b). Les logements sociaux sont alors procurés par ces dernières mais sous la supervision de la SLRB.

Ces sociétés peuvent avoir trois formes juridiques : société coopérative à responsabilité limitées (SCRL), SCRL Société Coopérative de locataires (le locataire souscrit des parts de capitale lorsqu’il devient locataire) et société anonyme (Missions | SLRB-BGHM, s. d.). Comme la SLRB ne peut agir par elle-même, elle opère un contrôle sur ces sociétés afin de promouvoir le logement social. La SLRB agit alors au niveau régional avec sous son contrôle l’ensemble des SISP au niveau local.

2 – Les outils importants

Ici, on retrouvera les subventions (2.1) et les contrats de quartier (2.2).

2.1 – Les subventions

Les subventions sont une partie intégrante de la politique du logement social. Les logements sociaux sont financés par des crédits annuels régionaux qui sont attribués aux bailleurs sociaux conformément aux articles 60 à 65 du Code bruxellois du logement

De nouvelles subventions (quadriennaux d’investissement) voient le jour en 2002 et offrent un financement moyennant un subside de 25% des investissements consentis. Pour les travaux de rénovation et les projets de construction de nouveaux logements intégrés dans le plan régional du logement, le taux est montré à 50% en 2006.

Pour tenter de subvenir aux besoins croissants en logement en région bruxelloise, un nouveau cadre de financement a vu le jour, il s’agit du programme Alliance Habitat. Avec ce dernier, il est question pour la région de mobiliser un plan pluriannuel de près de 953 millions d’euros depuis le budget 2014⁵ afin d’amplifier considérablement les efforts réalisés par la Région en matière de construction et de réhabilitation de logements publics⁶.

A l’issue de cette mise en lumière des outils importants du logement social, voyons maintenant l’histoire du logement social à Bruxelles.

Chapitre 3 : L’évolution des logements sociaux : état de l’art

Ici, il sera question de retracer chronologiquement cette évolution de manière non exhaustive avec les préoccupations politiques de l’époque.

1 – L’histoire du logement social à Bruxelles

Établir un historique de ce logement social revient à se recentrer sur les origines du logement social bruxellois avant d’aborder le logement social actuellement. L’auteur Bernard Nicolas fait un état de cet historique dans son œuvre « Le logement social à Bruxelles : origines, perspectives d’avenir et comparaisons européennes » (Bernard, 2007) et le divise en plusieurs segments temporels du 19^ème siècle à 1989 avec la régionalisation. Ce qui suit est une synthèse rapide de son propos.

– Au commencement du 19^ème siècle

Image 1 : Détail du Nouveau Plan de Bruxelles industriel avec ses Suburbains, édité par Jules De Waele en 1910 et figurant, au centre, les Établissement Brabandt & Cie (photo 2017).

Le début du 19^ème siècle connaît un développement industriel en Bruxelles conduisant à la multiplication par trois de la population bruxelloise. Nicolas Bernard (2007) évoque que 760.000 personnes étaient recensés à la fin de cette période industrielle alors qu’on ne recensait que 260.000 personnes initialement 260.000 personnes (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006). Cette explosion démographique conduisait alors à une explosion de la demande de logement mais la ville ne pouvait y faire face. On assistait alors à une crise aigüe du logement (Bernard, 2007).

1.2 – Année 1858

Image 3 : BruCiel, août 2020

En 1858 est adoptée la première loi sur les expropriations des quartiers insalubres. Cette loi élargit le pouvoir conféré aux communes notamment dans le domaine de l’expropriation : « Les communes reçoivent ainsi la possibilité d’exproprier des quartiers taudifiés, d’ouvrir des rues et de revendre les parcelles adjacentes. A Bruxelles cela conduit au voûtement de la Senne et au percement des boulevards centraux, et à l’assainissement du quartier Notre-Dame-aux-Neiges » (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006). Plus fondamentalement, on assiste à la suppression de milliers de maisons ouvrières (voir image 3), dont les occupants sont expulsés sans ménagement et, surtout, sans alternative de relogement (Bernard, 2007)⁷.

Cela montre que la situation de la population concernant le logement était difficile en ce temps-là, non seulement la demande en logement était forte mais il fallait encore expulser ceux qui avaient un logement insalubre et sans alternative. Le logement se montre alors comme une préoccupation importante déjà en ce temps-là.

– Année 1867

Image 4 : La Cité Ouvrière de Linthoutâ https://www.bxlblog.be/2007/08/07/la-cite-ouvriere-de-linthout%E2%80%A6/

Le Gouvernement ne pouvant pas gérer seul cette situation par manque de moyens techniques et financiers, il fait appel aux sociétés privées (par exemple la Société Anonyme des Habitations Ouvrières), notamment en proposant des avantages fiscaux à celles qui construisent, vendent, ou mettent en location des logements pour les travailleurs. L’idée séduit puisque de nombreuses sociétés privées se sont positionnées sur le marché et même des associations comme : « la Société Anonyme des Habitations Ouvrières dans l’Agglomération Bruxelloise. Cette société construit des logements pour les ouvriers à Saint- Gilles, Anderlecht, Forest, Molenbeek et Schaerbeek (Cité Linthout) » (voir image 4) (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006). Ce sont alors des communes qui ont bénéficié de logements de fonction pour leurs travailleurs. La Société Anonyme des Habitations Ouvrières a réellement vu le jour en 1868 et sous le patronage de la compagnie immobilière de Belgique. Elle a pour but : « de créer pour la classe ouvrière des habitations salubres, à un taux qui ne dépasse pas l’intérêt ordinaire de l’argent et à des prix de location infiniment inférieurs à ceux payés jusqu’ici pour les bouges où s’étiole cette population » (Simonson & Tem, 2017).

– Année 1889

Image 5 : Luchtfoto van de zeven blokken van de Cité Hellemans (foto Brusselse Haard/cliché La Fonderie)file:///Users/sarahbenali/Downloads/3284-Artikel%20Tekst-10349-1-10-20160804.pdf

Cette année a vu l’impact des grèves de 1886 dues à des inégalités sociales et une crise économique, des changements importants étaient prévus. En effet, ces grèves ont eu comme impact l’adoption par le Gouvernement de lois qui tendent à favoriser la classe ouvrière quelques années plus tard, ces lois sont :

La loi sur le travail des femmes et des enfants (1889) ;

La loi sur la sécurité et la santé des ouvriers (1899) ;

La loi sur les accidents de travail (1903) ;

La loi sur le repos dominical (1905) ;

La loi sur le logement social du 09 août 1889.

Parmi ces différentes lois relatives aux droits fondamentaux c’est celle sur le logement social du 09 août 1889 qui nous intéresse. Par cette loi la Caisse Générale d’Épargne et de Retraite (CGER) peut accorder des prêts à taux réduit pour la construction ou l’achat de maisons ouvrières pour les travailleurs et les sociétés (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006). Selon Bernard : « Les premiers logements sociaux locatifs voient le jour, sous l’égide du Foyer schaerbeekois (première société semi-publique de construction). Apparaît à sa suite la Cité Hellemans notamment, nichée au cœur des Marolles » (Bernard, 2007: 5).

On remarque une avancée dans le domaine du logement social : si auparavant, le Gouvernement belge ne pouvait pas faire à face à la demande de logement, cette loi permettra de faciliter l’accession à un logement à la population. Cependant, des revers sont constatés : « Les habitants aux revenus modestes sont mis à la porte. Une grande part des travailleurs avec de faibles revenus doivent vivre dans des conditions de logement épouvantables » (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006).

1.5 – La période d’entre-deux-guerres

Cette période est une période importante dans l’histoire du logement social car elle voit la création de la Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) en 1919 après les ravages causés par la première Guerre mondiale. Deux tâches lui incombent : donner la possibilité aux sociétés locales de loger leur travailleurs à un prix plus ou moins modéré via des prêts bon marché (2,75%) (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006) sur une durée assez longue (66 ans) et adoucir l’immense demande de logement car la guerre a fait disparaître 200.000 logements (Bernard, 2007).

Image 6 : Chaque maison forme un groupe qui constitue à son tour l’ensemble, Floréal. Photo ca 1930.http://patrimoine.brussels/liens/publications-numeriques/versions-pdf/bvah/les-cites-jardin-le-logis-et-floreal

La période d’entre-deux-guerres est également la période de la naissance des cités jardins⁸ (éduquer l’ouvrier en le dotant d’une (partie de) maisonnette avec jardin, et de le soumettre au contrôle social (Bernard, 2007)) comme Logis-Floréal à Watermael-Boitsfort, Cité Moderne à Berchem-Sainte-Agathe, Kapelleveld à Woluwe-Saint-Lambert, etc. L’idée a cependant été laissée car elle consommait trop de ressources financières et spatiales. On avait également délaissé l’idée de rendre la population locataire car le Gouvernement pensait qu’elle devait devenir propriétaire.

1.6 – Les trente glorieuses

Image 7 : https://archiviris.be/fr/2019/01/13/cite-modele-de-laeken-le-corbusier-inspire-les-architectes-bruxellois-modelwijk-te-laeken-le-corbusier-inspireerd-de-brusselse-architekten/[Vue d’ensemble des blocs de la Cité Modèle à Laeken, photographie monochrome, Atelier photographique de l’Urbanisme (C-23239), Archives de la Ville de Bruxelles | Overzicht der gebouwen van de Modelwijk te Laeken, zwart-wit foto, Fotoatelier van Stedenbouw (C-23239), Archief van de Stad Brussel]

Cette année voit une révolution dans le domaine urbain car il est décidé par les pouvoirs publics de se débarrasser des taudis jonchant la ville de Bruxelles : une loi permettant aux communes d’être remboursées à 80% lors du rachat d’un taudis voit le jour (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006). On assiste à une modernisation par la présence de tours comme la Cité Modèle à Laeken (voir image 7), Germinal à Evere, le Peterbos à Anderlecht ou encore les Villas à Ganshoren, il est question d’une réelle architecture moderniste dans les années 60 et 70. La moitié des logements sociaux est alors installée dans une tour (Bernard, 2007).

1.7 – Les années 1970

Alors que jusque-là Bruxelles voit sa population et la demande de logements exploser, on assiste à un renversement de la tendance dans les années 70. Une grande partie de la classe moyenne migre vers les périphéries vertes (Bernard, 2007). Cependant cela n’empêche pas la construction de nombreux logements sociaux : 4 logements sociaux sur 10 logements sont construits à cette époque.

1.8 – L’année 1982 : crise économique

Une crise économique est constatée à Bruxelles et les tours nouvellement créées montrent les premiers signes de défaillance. L’atteinte d’objectifs comme la création d’ espaces verts et équipements communautaires ne sont pas non plus rencontrés ; les constructions rencontrent des défauts relatifs à l’isolation, aux ponts thermiques, à la condensation, à l’infiltration d’eau et aux nuisances sonores, etc. (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, 2006).

1.9 – La régionalisation en 1989

Image 8 : https://plus.lesoir.be/205325/article/2019-02-07/1989-la-naissance-de-la-region-bruxelloise

La société nationale du logement (SNL) disparaît et on voit la création de la société du logement de la région bruxelloise (SLRB) renommée plus tard Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, celle-ci a pour mission de rendre le logement accessible aux personnes à revenus modestes, notamment en proposant des habitations sociales (be.brussels, s. d.).

Depuis 1989, on a également vu le Code du logement dans sa version de 1993 : « l’ordonnance du 9 septembre 1993 [qui a modifié le code] a élargi l’objet social et les modalités d’action de la SLRB ; elle a redéfini le principe général de la politique d’insertion de l’offre locative du logement social dans la ville ; elle a confirmé les modalités de gestion financière existantes et réorganisé la tutelle de la SLRB sur les sociétés immobilières de service public (SISP) »(Zimmer, 2002).

Ces différents segments historiques montrent que le logement social à Bruxelles a connu divers bouleversements pour enfin aboutir à une situation plus ou moins stable même si elle n’est pas parfaite, c’est ce que nous verrons plus loin.

2 – Le logement social actuellement

Image 9 : Colloque annuel de la SLRB, https://slrb-bghm.brussels/fr/professionnel/quoi-de-neuf/actualites/colloque-annuel-de-la-slrb-une-matinee-digitale-pour-le-logement-social

Les pouvoirs publics bruxellois ont toujours eu le souci d’assurer le logement pour le plus grand nombre de la population mais force est de constater que c’est encore une utopie dans la mesure où cet objectif n’est pas encore atteint et est même encore loin de l’être, de 1989 (année charnière) jusqu’à aujourd’hui.

C’est justement que qu’évoquent de Keersmaeker et Zimmer: « Dès la création de la Région de Bruxelles-Capitale, en 1989, la politique de l’habitat a été au centre des préoccupations de la classe politique et de la société civile. La première déclaration politique se fixait deux objectifs prioritaires qui sont restés récurrents: garantir à tous l’exercice du droit à un logement décent et maintenir, ou fixer, une population dont les revenus puissent participer au financement de la Région. Trente ans après, force est de constater que ces deux objectifs ne sont pas atteints mais la situation bruxelloise a elle aussi fortement évolué : une ville en croissance démographique mais qui s’appauvrit et qui voit toujours sa classe moyenne émigrer, des prix du logement en augmentation continue, la métropolisation de la Ville-Région et la succession des réformes de l’État » (De Keersmaecker & Zimmer, 2019).

La création de la Région de Bruxelles-Capitale aurait dû constituer un changement positif pour la ville, il s’agissait de garantir à la fois à tous l’exercice du droit à un logement décent et le financement de la Région soumis à l’impôt des personnes physiques obligeant de facto la Région à attirer en son sein des personnes dotées de capitaux économiques. Ce double objectif, aux contours contradictoires, est difficile à atteindre dans le même temps. Par ailleurs, 30 ans plus tard, si la croissance démographique est en constante évolution, la population s’appauvrit et le prix des logements, à la location comme à l’acquisition augmente.

Les auteurs comme Bernard ont même anticipé la résurgence de la crise du logement et l’augmentation de la précarité : « Dans la région, ainsi que l’a montré une étude de 2005, la majorité des locataires (54 %) débourse, pour pouvoir se loger, une somme qui oscille entre 41 % et 65 % (pour les plus démunis) de l’ensemble des ressources du ménage alors que le tiers (du budget global) constitue l’extrême limite communément admise. Et, à cet égard, la tendance dans le temps est négative puisque les 30 % des Bruxellois les plus démunis (trois derniers déciles) n’ont plus accès qu’à 4 % du marché locatif (si l’on fixe à 25 % la part du loyer dans les ressources d’un ménage), contre 12 % encore il y a une quinzaine d’années » (Bernard, 2008). Et actuellement soit douze ans plus tard, une crise du logement est toujours présente car on n’arrive pas à assurer le plein logement.

Déjà, une grande majorité de la population bruxelloise est locataire, ce qui va à l’encontre de la politique libérale antérieure qui voulait que la majorité de la population soit propriétaire ; les sommes à dépenser pour pouvoir se loger sont également assez conséquentes pour les plus démunis : non seulement, la pauvreté est réellement présente mais le peu de ressources financières de la population va dans le logement ; l’accession au marché locatif est également rendue difficile de par cette pauvreté.

On remarque alors que la situation sociale au regard du logement ne fait que se détériorer et cela au fil des années.

Concernant plus précisément le logement social, les recherches montrent des données alarmantes. En effet, selon le Journal Le Soir du 25 juin 2019 : « Il y a, aujourd’hui, à Bruxelles, plus de ménages en attente d’un logement social (48.804) que de logements sociaux (39.586). Jusqu’en 2017, les loyers n’ont cessé d’augmenter, pour atteindre une moyenne de 700 euros, alors que les revenus des Bruxellois ont suivi le mouvement inverse. Aujourd’hui, 70 % des locataires pourraient d’ailleurs prétendre à un logement social (mais celui-ci ne représente que 8 % du parc immobilier total). Autrement dit : l’accès au logement s’avère de plus en plus difficile pour une part sans cesse croissante de la population » (Le Soir, 2019).

L’appauvrissement de la population fait que les habitants deviennent de plus en plus éligibles à des logements sociaux mais le constat est que les logements sociaux ne sont pas suffisants : entre 48.804 ménages et 39.586 logements sociaux, il y a un grand fossé que les pouvoirs publics n’arrivent pas à combler. Ces données ont été établies en 2019 (Le Soir, 2019) mais on peut imaginer que le constat est le même ou a éventuellement empiré.

Passons maintenant au quatrième chapitre qui sera relatif à la dynamique politique du logement social à Bruxelles.

Chapitre 4 : La dynamique politique du logement social à Bruxelles

Ce quatrième chapitre traitera trois points essentiels : l’installation progressive du Code du logement et sa première consolidation en 1989 (1), les principales évolutions de la problématique du logement en Bruxelles (2) et le logement social confronté à la mixité sociale (3). Il importe de préciser que ce quatrième chapitre sera fortement inspiré de l’ouvrage Le logement à Bruxelles entre héritage et perspectives – Trente ans de politique de l’habitat pour quel avenir ? de Keersmaecker Marie-Laurence De et Pol Zimmer (2019).

1 – L’installation progressive du Code du logement et sa première consolidation en 2004

En 1989, la Loi spéciale du 12 janvier crée définitivement la Région de Bruxelles-Capitale, sur le territoire des 19 Communes.

Figure 1: carte des 19 communes, source: https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fbe.brussels%2Fa-propos-de-la-region%2Fles-communes-de-la-region-de-bruxelles-capitale&psig=AOvVaw0MQPO19wTLmq55_9j9H36S&ust=1596389194278000&source=images&cd=vfe&ved=0CAIQ

Elle met en place ses organes législatif et exécutif. Par ailleurs, elle lui transfère l’exercice des compétences de l’Agglomération (be.brussels, s. d.-a). L’année 1989 marque alors un tournant pour la région, 1989 voit également la création de la SLRB, évoquée comme actrice principale des logements sociaux bruxellois.

1.1 – Les prémices de la politique régionale

Selon Pol Zimmer : « Dès la déclaration politique du premier gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, la politique de l’habitat a été identifiée comme un des leviers importants, sinon le plus important, que la Région pouvait actionner afin d’influencer son évolution démographique et financière : eu égard au régime de financement instauré par la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, c’est le taux de participation de la Région à la production de l’impôt sur les personnes physiques qui conditionne essentiellement son financement et celui de ses politiques. Ce mode de financement induit une politique régionale, et notamment de l’habitat, soucieuse d’attirer les contribuables qui peuvent augmenter la contribution de la Région à la production de l’IPP » (Zimmer, 2002).

Dès ses prémices, la région a fait valoir le logement et l’habitat comme pouvant favorise son développement. En effet, il a été pensé que plus les habitants étaient logés, plus ils pouvaient contribuer à des rentrées fiscales plus importantes, plus conséquentes, conduisant alors à une pérennité sur le long terme. Déjà à l’époque, on pensait à l’attraction dans la ville car le facteur humain était réellement vu comme important pour le développement. Et effectivement, la région s’est développée démographiquement mais force est de constater que ce qui a été voulu comme source de développement est aujourd’hui source de problèmes car le logement n’est pas assuré pour tous et cela perdure actuellement. Les loyers augmentent mais les revenus ne suivent pas la même tendance.

Toujours selon l’auteur : « Depuis 1989, le secteur du logement social bruxellois est purement locatif à la différence de celui des deux autres Régions qui ont conservé une activité importante d’aide à la propriété par l’octroi de prêts hypothécaires ciblés socialement. À côté du constat désormais bien connu du taux tout à fait spécifique de locataires que connaît la Région bruxelloise, il convient aussi d’acter le plus faible poids que le secteur du logement social y représente eu égard à l’ensemble du parc locatif régional » (Zimmer, 2002).

Le logement social était alors pensé pour du locatif. Déjà en ce temps-là, le parc immobilier consacré au social est faible et l’est toujours actuellement (seulement 8% en 2019 (Le Soir, 2019)). On remarque alors que la politique régionale de Bruxelles-Capitale depuis sa création en 1989 ne s’inscrit que légèrement dans le social, même si cela est toujours présent. On remarque que les pouvoirs publics pensent plus à des rentrées fiscales, et cela se remarque encore plus dans la politique actuelle.

1.2 – Les évolutions

De nos jours, la politique régionale est toujours axée sur cette logique pécuniaire, les loyers augmentent, les revenus ne suivent pas mais les pouvoirs publics veulent attirer la population extérieure. La rénovation est au cœur du processus mais ne bénéficie pas forcément aux populations les moins aisées.

Selon Van Criekingen : « La rédaction de deux ordonnances régionales (sur la planification et l’urbanisme, en 1991, et sur la revitalisation des quartiers anciens, en 1993) ainsi que la mise en chantier du Plan Régional de Développement (PRD), adopté en 1995, ont été les premiers leviers politiques de la refonte des politiques de rénovation en un nouveau référentiel dit de « revitalisation urbaine ». Celle-ci a d’abord porté sur une redéfinition du problème public traité par ces politiques. Dans la configuration antérieure, mise en place dans le contexte des luttes urbaines des années 1970, la situation de dégradation de l’habitat dans les quartiers centraux de la ville était d’abord posée comme un problème en soi. Il s’agissait de contrer les processus de dépeuplement et de déstructuration des quartiers mêlant de longue date habitat, commerces et industries urbaines via des mesures de protection règlementaire de la fonction résidentielle et de réhabilitation du bâti ancien sur fonds publics » (Van Criekingen, 2013).

Cette idée montre que la revitalisation urbaine prônée actuellement est une notion voulue déjà quelques années après la création de la région. La dégradation des quartiers centraux de la ville conduisait alors à un dépeuplement, ce qui allait à l’encontre de toutes les aspirations des précurseurs de la ville. Les quartiers étaient désertés par certaines tranches de la population et les logements sociaux étaient vus comme une solution au logement déjà précaire, les liste d’attentes allaient éventuellement être remplies.

Mais au lieu de prendre le problème en main et opérer des actions directes, il a été vu comme intéressant d’attirer des personnes issues de classes aisées pour investir dans la rénovation des quartiers, dans leur revitalisation. C’est une idée intéressante mais la mixité sociale voulue entre classe aisée et classe défavorisée peut ne pas se faire.

Le Gouvernement a cependant continué à promouvoir cette mixité sociale par le biais de la SDRB (actuellement Citydev). En effet, il a été vu que : « En 2013, le gouvernement, avec pour objectif de faire cohabiter logements et entreprises dans un même quartier, a confié une mission supplémentaire à la SDRB/ Citydev : la maîtrise d’ouvrages de projets mixtes. Citydev est chargé de réaliser des projets alliant la production de logements divers, d’activités économiques, de commerces, d’infrastructures de base (voirie, égouttage, etc.), d’espaces publics, d’équipements collectifs susceptibles de remailler ou redynamiser un quartier. Un contrat de gestion (prévu en 1999) a été conclu en octobre 2013 : il consacre de manière explicite les deux missions historiques de base et y ajoute la troisième. Pour chacune de ces missions, le contrat de gestion fixe des objectifs stratégiques et opérationnels quantifiables et mesurables » (Hoekman & Nassaux, 2018).

Le pouvoir en place a vu plus loin, depuis 2013, et veut mettre en place une cohabitation entre logements et entreprises, entre les gens du monde de l’entreprise et les personnes extérieures à celui-ci. Dans le projet Tivoli de Citydev porté sur l’économie et le logement, il y aura une zone logement qui comportera 397 logements, 271 logements conventionnés et 126 logements sociaux⁹.

2 – Les principales évolutions de la problématique du logement en Bruxelles

Ces évolutions seront mises en exergue à la lumière de trois périodes :

De 1989 à 2004 ;
De 2004 à 2014 ;
Depuis mi-2014.

2.1 – De 1989 à 2004

Cette première période connaît les bases même du développement démographique de la région de Bruxelles mais il est important de penser au logement (social notamment) accompagnant la croissance de la population dans la région. Ici, nous parlerons du profil sociodémographique de la population durant cette période, des législatures, du nombre de logements construits ainsi que du financement des projets de logement.

2.1.1 – Profil sociodémographique de la région

La problématique du logement en Bruxelles, comme on l’avait vu, été présente bien avant la régionalisation de 1989 mais même après. L’idée est pour la région de Bruxelles-capitale de poursuivre un double objectif :

Promouvoir l’évolution sociodémographique ;

Assurer le plein logement.

Le premier point s’avère réellement intentionnel. En effet, on avait vu plus tôt que les décideurs pensaient que le facteur humain était un facteur de développement mais encore faut-il pouvoir loger tous les nouveaux venus de la région. L’insistance sur la croissance sociodémographique était dû au fait qu’en 1989, on assistait à une force décroissance de la population et cela, depuis 1970 due à l’essor de la périurbanisation. Mais ce n’est qu’en 1997 qu’on voit le schéma s’inverser au niveau démographique car l’exode urbaine diminue et cela jusqu’en 2000. Mais fin 2000, on assiste à l’augmentation de l’immigration.

Figure 2: Évolution de la population bruxelloise de 1990 à 2004 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 24)

En somme, sur la période de 1989 à 2004, la région gagne 29 394 habitants soit 2000 par an en moyenne.

Figure 3: vu sur http://ibsa.brussels/themes/population/evolution-annuelle

Mais la croissance démographique a également conduit à l’appauvrissement relatif de la région de Bruxelles-capitale.

Figure 4: Évolution de l’indice de richesse des Bruxellois de 1989 à 2004 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 25)

En 2004, on voit pourtant une inflexion de la courbe. Les revenus augmentent mais on voit un appauvrissement généralisé dans la région bruxelloise. Le taux de chômage augmente même de 12 à 16%.

Figure 5: Évolution du taux de chômage de 1989 à 2004 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 26)

Durant ce courant, on voit aussi que les taux d’intérêt des emprunts hypothécaires diminuent, ce qui conduit à la relance du marché de l’immobilier. Cette relance était importante car en 1990 on avait enregistré un ralentissement de la croissance économique, le marché immobilier relancé conduirait alors à plus d’intérêts immobiliers.

En 1991, on assistait à une certaine volonté de libéralisation effectuée par la législature notamment avec les lois sur les loyers du 20 février 1991 et du 1^er mars 1991. En effet, ces lois accordaient au propriétaire-bailleur les pleins-droits sur l’adaptation du loyer à l’indice des prix mais dans les limites de la formule légale.

En 1995, on constate une légère décroissance des loyers face à une augmentation croissante dans le marché de l’acquisitif pour finalement arriver à une stagnation des loyers. Cependant, le marché de l’acquisitif en forte croissance a conduit à une augmentation des coûts et une diminution des taux d’intérêts, ce qui a fait que les loyers n’ont plus stagnés mais ont même vu une hausse. En 1990, le prix d’une maison/appartement était de 75 000 euros ; entre 1990 et 2004, il a presque doublé avec le prix de 147 422 euros pour une maison et 135 600 euros pour un appartement.

Figure 6: évolution des loyers des logements de 1990 à 2004 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 28)

L’augmentation des prix et l’appauvrissement des habitants a conduit inévitablement à une forte demande sociale de logement. Il semble difficile pour les ménages d’allouer plus de 25% de leur revenu dans un loyer.

Ainsi, d’une manière globale, on assistait vers 1993 à une situation précaire, stabilisée vers 1997 mais avec l’augmentation des loyers de 2004, on assistait à encore plus de précarité.

2.1.2 – Les législatures

Dans un premier temps, nous évoqueront brièvement l’évolution législative au niveau fédéral. A ce niveau, le fait le plus important symboliquement et politiquement est l’intégration d’un droit nouveau dans la Constitution : « le droit à un logement décent » dans son article 23. Les différents pouvoirs en place avaient alors pour obligation de concrétiser ce droit pour les citoyens. On a également vu la loi du 20 février 1991 qui permettait des baux de loyers de longue durée sur le marché locatif privé du logement. Puis ensuite la loi du 13 avril 1997 qui complétait les dispositions du Code civil pour aller dans le sens du logement décent (possibilité de sous-location, limitation des baux à courte durée, sanction des logements qui ne répondent pas aux exigences minimales, etc.). Au niveau fédéral, on a également vu la baisse du taux de la TVA applicable au secteur du logement social ce qui a été fait pour favoriser l’intérêt et la croissance des investisseurs dans ce secteur et la consécration d’un droit à réquisitions sous conditions mais à l’initiative des pouvoirs locaux (moyen très peu utilisé). Enfin, quelques lois ont vu le jour comme la loi du 20 juillet 1991 sur les sociétés coopératives, celle du 04 août 1992 relative au crédit hypothécaire et celle du 24 décembre 1993 prolongée sous forme d’arrêtés qui ont adapté les modalités de passation de marchés publics auxquels les opérateurs publics ont recours dans le cadre de la réalisation de leurs activités d’investissement.

Dans un second temps, sur le plan régional, on a vu trois grandes compétences fonctionnelles pour l’habitat qui sont la politique du logement, la rénovation urbaine et la politique foncière.

Politique de l’habitat	1989-1995	1995-1999	1999-2004
Politique du logement	D. Gosuin (FDF)	E. Tomas (PS)	A. Hutchinson (PS)
Rénovation urbaine
SDRB	Ch. Picqué (PS)	D. Gosuin (FDF)	E. André puis F.-X. de Donnea (Fédération PRL FDF MCC)
Contrats de quartiers	Ch. Picqué (PS)	Ch. Picqué (PS)	E. Tomas (PS)
Politique foncière
Politique foncière régionale	Ch. Picqué (PS)	Ch. Picqué (PS)	E. André puis F.-X. de Donnea (Fédération PRL FDF MCC)
Régie foncière régionale	Ch. Picqué (PS)	E. André (PRL)	J. Chabert (CVP)
Aménagement du territoire
PRD (volet programmatique)	Ch. Picqué (PS)	Ch. Picqué (PS)	E. André puis F.-X. de Donnea (Fédération PRL FDF MCC)
PRAS (volet réglementaire)	Ch. Picqué (PS)	H. Hasquin (PRL)	E. André puis W. Draps (Fédération PRL FDF MCC)

Tableau 1: Répartition des compétences liées à la politique de l’habitat de 1989 à 2004 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 32)

Entre 1989 et 2004, les pouvoirs publics ont adopté seize ordonnances dont six consacrées exclusivement au logement social. Celles-ci concernaient principalement la réorganisation du secteur du logement social dans ses divers aspects. Par exemple, deux ordonnances visaient à consolider dans le droit régional les accords passés avec le pouvoir fédéral et les deux autres régions pour la répartition des charges de la dette du logement social et leur gestion donc une consacrée aux réductions de précomptes immobiliers en faveur du logement social et du Fonds du logement. Par la suite, les parlementaires ont proposé cinq ordonnances qui ont été adoptés : les deux ordonnances « logement moyen », les ordonnances concernant la représentation de l’opposition communale dans les organes de gestion des sociétés de logement social, celle initiant les conseils consultatifs de locataires dans le logement social et l’ordonnance-cadre AIS de 1998.

2.1.3 – Le nombre de logements sociaux créés

Sur la période d’entre 1989 et 2004, on a vu la création et la réhabilitation de logements sociaux pour mieux répondre à la demande de logement. Elles sont retracées dans le tableau ci-après (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 85) :

Années	Logement social
Nouveaux logements	Réhabilitation
1989	69	79
1990	237	268
1991	228	79
1992	204	141
1993	344	107
1994	99	249
1995	485	48
1996	34	119
1997	130	22
1998	121	199
1999	18	38
2000	14	120
2001	10	150
2002	59	44
2003		41
2004	12
Total	2064	1704

2.1.4 – Financement des projets

Afin de concrétiser les projets relatifs à l’habitat, il fallait bien sûr un financement. De 1989 à 2004, les financements en crédit d’ordonnancement seront mis en lumière ci-après (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 73) :

	Montant (en millions d’euros)
Promotion de la politique du logement	7,04
Politique du logement social	852,5
Dont	Politique sociale	155,6
Politique d’investissement	442,3
Autres	254,6

2.2 – De 2004 à 2014

Cette deuxième période connaît moins de développement des politiques liées au logement et à l’habitat. La première période a permis de mettre en place les bases du système mais la deuxième a vu une mise en pratique et un éventuel ajustement en fonction des expériences. Comme dans ce qui a été développé supra, nous évoquerons ici le profil sociodémographique de la région, les législatures, le nombre de logements sociaux créés et le financement des projets.

2.2.1 – Profil sociodémographique de la région

Sur ce point du profil sociodémographique, on avait dit plus tôt que la population était en forte croissance notamment avec la montée de l’immigration. De 2004 à 2014, cette croissance est toujours perpétuelle car Bruxelles passe d’environ un million d’habitants en 2004 à environ 1 160 000 habitants en 2014 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 91).

Figure 7: vu sur http://ibsa.brussels/themes/population/evolution-annuelle#nombreadhabitants

Cette croissance est éventuellement due à un solde naturel positif (62 620) et à un solde migratoire positif également (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 91). Ci-après le graphique retraçant le bilan migratoire de la région sur la période d’entre 2004 et 2014 :

Figure 8: Évolution du bilan migratoire en Bruxelles de 2004 à 2014 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 92)

On a vu que la population connaissait une croissance constante mais comme dans la première période, cela n’accuse pas à enrichissement de la population. En fait, on constate même un indice de richesse descendant au fil des années comme le montre le graphique ci-après :

Figure 9: Évolution de l’indice de richesse en Bruxelles de 2004 à 2014 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 93)

Cette baisse constante de l’indice de richesse est corrélée à une hausse constante du taux de chômage, si fin 2004 on a vu un taux d’environ 20000 personnes, cela a continué à grimper pour atteindre environ 30000 au fil des années comme on le voit ci-après :

Figure 10: Évolution du taux de chômage de 2004 à 2014 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 94)

Malgré ces chiffres assez médiocres sur le plan de la situation financière des habitants, le prix des loyers connait une hausse notamment à cause de l’amélioration du confort global et de la performance énergétique (A titre d’illustration, en 2004, 68% du parc locatif étaient équipés de chauffage central mais on en est à 94% aujourd’hui (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 95)), les pouvoirs publics ont du mal à concilier les problèmes financiers de la population et le souci de confort, d’où cette éventuelle contradiction dans la politique du logement. La baisse des taux hypothécaires a aussi favorisé cette augmentation car la demande était très forte. Le graphique ci-après retrace l’évolution du prix des loyers de 2004 à 2014 :

Figure 11: Évolution des loyers des logements de 2004 à 2014 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 96)

2.2.2 – Les législatures

Au niveau fédéral, quatre grandes lois ont vu le jour durant cette période, on peut citer dans un premier temps la loi du 15 juin 2006, cette loi touche aux marchés publics en introduisant une toute nouvelle réglementation (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 98). Ensuite, il y a eu la loi programme du 27 décembre 2006 qui consacre des dispositions relatives à l’enregistrement du bail, cet enregistrement est sujet à nouveauté car il est devenu gratuit et à la charge unique du bailleur¹⁰, cette loi prévoyait également d’abaisser le taux de la TVA – pour les livraisons de logements privés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci et qui sont destinés à être données en location ou à être vendus par les sociétés comme habitations sociales – de 12% à 6% (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 98), ce taux s’appliquera aussi pour la démolition et la reconstruction. Après, on a eu la loi du 25 avril 2007 modifiant la loi concernant le bail à loyer. Cette loi prône le prêt sans intérêt pour le locataire par rapport à la garantie locative bancaire, l’obligation de mentionner les prix et les charges communes lors d’une mise en location d’un bien affecté à l’habitation (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 99) et l’établissement d’un état détaillé des lieux dans le mois qui suit l’occupation du bien. Il a été réellement question de protéger le preneur au niveau bancaire mais surtout au niveau de la salubrité du logement. Enfin il y a eu la loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discriminations, cette loi est la consécration d’une directive européenne pour être inséré dans l’ordonnancement juridique de Bruxelles notamment par l’ordonnance du 19 mars 2009 modifiant le Code du logement.

Au niveau régional, on assiste à une certaine homogénéité politique par rapport à la première période. En effet, la législature 2005-2009 a vu des compétences en lien avec l’habitat notamment avec Ch. Picqué et F. Dupuis (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 99) et des responsables écologiques par la suite (2009-2014) avec des personnalités comme Huyttebroeck et Doulkeridis, associés à Ch. Picqué, remplacé en 2013 par R. Vervoort (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 100).

Le tableau ci-après retrace la répartition des compétences en matière de logement de 2005 à 2014 :

Politique de l’habitat	2005-2009	2009-2014
Politique du logement	F. Dupuis (PS)	Ch. Doulkeridis (Écolo)
Rénovation urbaine	Ch. Picque (PS)	E. Hyutebroeck (Écolo)
SDRB (RU)	Ch. Picque (PS)	E. Hyutebroeck (Écolo)
Contrats de quartier	Ch. Picque (PS)	E. Hyutebroeck (Écolo)
Politique foncière régionale	Ch. Picque (PS)	Ch. Picque (PS) puis R. Vervoort
Régie foncière régionale	Ch. Picque (PS)	Ch. Picque (PS) puis R. Vervoort
Aménagement du territoire
PRD (volet programmatique)	Ch. Picque (PS)	Ch. Picque (PS) puis R. Vervoort
PRAS (volet réglementaire)	F. Dupuis (PS)	Ch. Picque (PS) puis R. Vervoort

Tableau 2: Répartition des compétences liées à la politique de l’habitat de 2005 à 2014 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 100)

2.2.3 – Le nombre de logements sociaux créés

Durant cette deuxième période, on constate une certaine consistance dans la construction de nouveaux logements sociaux et la réhabilitation même si on est éventuellement loin de faire des chiffres comme dans la première période. Le tableau ci-après retrace ce constat (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 130) :

Années	Logement social
Nouveaux logements	Réhabilitation
2005	65	48
2006	34	96
2007	10	94
2008	15	52
2009	36	111
2010	18	56
2011	26	72
2012	8	633
2013	17	20
2014	0	89
Total	229	1271

2.2.4 – Financement des projets

Alors que les financements de 1989 à 2004 sont plutôt globalisés, notamment par le biais des crédits d’ordonnancement, la période qui suit comprend une meilleure rationalisation notamment sur le plan annuel, les montants des financements sont annualisés pour donner des chiffres beaucoup plus concrets, c’est ce que nous verrons ci-après (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 126) :

	Montant (en millions d’euros par an)
Promotion de la politique du logement	0,4
Politique du logement social	42,4
Dont	Politique sociale	12,1
Politique d’investissement	25,8
Autres	4,4

2.3 – Depuis mi-2014

Cette période se montre plus courte. Toutefois, elle enregistre de nombreuses mutations comme l’installation de la sixième réforme de l’État qui nécessite une bonne gestion, la régionalisation du bail à loyer ou encore la réforme encore récente du Code du logement à la mi-2013 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 145). Nous verrons ici encore une fois le profil sociodémographique de la région, les législatures, les logements sociaux construits ainsi que les financements.

2.3.1 – Profil sociodémographique de la région

Sur le plan de la socio démographie, cette période a connu une continuité sur le plan de la croissance, on passe des 1160000 personnes de la deuxième période à presque 1210000 personnes vers 2019.

Figure 12: vu sur http://ibsa.brussels/themes/population/evolution-annuelle

Sur le plan migratoire, on se trouve avec une croissance constante également due à un bilan naturel et migratoire positif, un solde migratoire externe stabilisé positivement de 2014 à 2016 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 138) comme il est vu ci-après :

Figure 13: Évolution du bilan migratoire en Bruxelles de 2014 à 2016 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 138)

Quant au taux de chômage, il ne se stabilise pas mais est en constante hausse comme il est constaté au fil des années depuis la régionalisation. On passe de 30000 personnes courant 2014 à 40000 personnes courant 2018 :

Figure 14: Évolution du taux de chômage de 2014 à 2018 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 139)

Par contre, on voit que les loyers des logements connaissent une baisse. De 2014 à 2015, on passe de l’indice 100 à 103 mais vers 2017 on revient à l’indice 100 :

Figure 15: Évolution des loyers des logements de 2014 à 2017 (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 140)

2.3.2 – Les législatures

Premièrement, au niveau fédéral, il y a eu la loi du 09 novembre 2015 concernant la domiciliation, cette loi parle de l’inscription à titre provisoire sur les registres de la population des personnes occupant de manière permanente un logement qui ne répond pas aux critères de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou d’aménagement du territoire constatés par l’instance judiciaire ou administrative ayant compétence. L’inscription prend fin lorsque la situation aura été réglée, il est question de protégé un public fragilisé sur le marché locatif du logement (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 142). Ensuite, on a vu la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics mais rentrée en vigueur en mi-2017 qui modifie certaines procédures ; la loi programme du 25 décembre 2016 qui intègre des dispositions concernant les taux de TVA liés au logement, ici il est question d’élargir de champ d’application de la TVA réduite de 12% aux initiatives privées mais sous certaines conditions notamment le fait que le projet d’achat, de construction, etc. puisse répondre à la demande sociale de logement et enfin la loi du 18 octobre 2017 relative à la pénétration, à l’occupation ou au séjour illégitimes dans le bien d’autrui, si auparavant l’occupation sans titre n’était pas spécifiquement interdite, les recours contre cette pratique pouvaient s’avérer longues et difficiles, d’où l’instauration d’une loi spécifique.

Deuxièmement, au niveau régional, on n’a pas vu d’évolutions aussi variées qu’au niveau fédéral mais on peut retenir cinq orientations en matière de logement définies par la Déclaration de politique régionale de 2014 : la production de 6500 logements publics par le biais du programme de l’Alliance Habitat adopté en 2013 et la rénovation des logements existants, la mise sur pied d’une allocation loyer généralisée, un plan logement étudiants, un soutien renforcé aux Bruxellois et aux jeunes en particulier pour l’accès à la propriété et des avancées sur différents dossiers prioritaires en matière de logement comme la fusion des SISP, l’accueil de la compétence fédérale sur les baux de résidence principale, un nouveau contrat de gestion du secteur du logement social et la lutte contre les logements inoccupés avec une attention particulière au relogement (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 143).

Le tableau ci-après retrace la répartition des compétences en matière de politique de l’habitat durant la troisième période :

Politique de l’habitat	2014-2019
Politique du logement	C. Fremault (CDH)
Rénovation urbaine	R. Vervoort (PS)
SDRB (RU)	R. Vervoort (PS)
Contrats de quartiers	R. Vervoort (PS)
Politique de la ville	R. Vervoort (PS)
Politique foncière	R. Vervoort (PS)
Politique foncière régionale	R. Vervoort (PS)
Régie foncière régionale	R. Vervoort (PS)
Aménagement du territoire
PRD (volet programmatique)	R. Vervoort (PS)
PRAS (volet réglementaire)	R. Vervoort (PS)

Tableau 3: Répartition des compétences en matière de politique de l’habitat (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 143-144)

2.3.3 – Le nombre de logements sociaux créés

Le nombre de logements sociaux à partir de cette période connaît un certain retrait par rapport aux périodes précédentes mais on constate une mise en avant de la réhabilitation par rapport à la construction de nouveaux logements. C’est ce qui sera mis en lumière dans le tableau ci-après (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 168) :

Années	Logement social
Nouveaux logements	Réhabilitation
2015	0	39
2016	0	29
2017	15	99
Total	15	167

2.3.4 – Financement des projets

Durant cette période, le montant des financements se montre comme sensiblement supérieur aux investissements de la période précédente mais sensiblement inférieur sur certains points, la consistance est toutefois précédente, c’est ce que nous verrons dans le tableau ci-après (De Keersmaecker & Zimmer, 2019: 161) :

	Montant (en millions d’euros par an)
Promotion de la politique du logement	0,8
Politique du logement social	48,1
Dont	Politique sociale	12,0
Politique d’investissement	32,3
Autres	3,8

3 – Le logement social confronté à la mixité sociale

La mixité sociale est importante sur le plan de la gouvernance, de la durabilité ou encore de la participation, le politologue français Pierre Muller évoque la notion de référentiel important de l’action publique ce qui peut être applicable à la notion étudiée ici. Pour lui, un référentiel est « un ensemble cohérent de représentations articulant et coordonnant une politique et générant des dispositifs la concrétisation et la stabilisant » (Genard, 2011 in Schaut, 2015). La mixité peut alors être considérée comme une référentiel important de l’action publique urbaine car elle s’inscrit de plain-pied au cœur des politiques de la ville (Schaut, 2015).

La politique urbaine en Bruxelles et les actions publiques mises en œuvre dans ce sens ont nécessité une application rapide dès les débuts de la régionalisation car on a vu les émeutes de Forest de mai 1991 opposant des jeunes des quartiers populaires aux forces de l’ordre et l’émergence significative de l’extrême droite avec les élections législatives de novembre 1991 (Schaut, 2015). Il fallait des réponses spécifiques et c’est alors qu’on a mis en place les contrats de quartier devenus de contrats de quartier durables qui ont permis la revitalisation des quartiers populaires suivie de la promotion de la cohésion sociale en 2004 pour tendre même vers le vivre-ensemble. Schaut dit même que ces projets de cohésion sociale constituent donc la réponse socio-culturelle à la question urbaine (Schaut, 2015).

La cohésion était aussi axée sur d’autres segments comme la cohésion extérieure, il était question d’attirer dans la région les entreprises à haute valeur ajoutée, les élites internationales ou encore la classe dite créative (Decroly & Van Criekingen, 2009). En fait, la mixité sociale a été pensé non seulement pour l’intégration sociale mais aussi pour des considérations économiques¹¹ : « les métropoles, capables de les attirer, par une politique d’attractivité ambitieuse qu’elle soit culturelle, patrimoniale ou urbanistique et de créer une ambiance urbaine ad hoc, seraient les métropoles gagnantes » (Schaut, 2015). On a dévolu cette tâche à Citydev et Parbam notamment avec le projet Tivoli qui devait contenir des logements moyens dans les quartiers populaires, la cohabitation entre deux classes étaient alors voulue.

La mixité sociale n’est pas un but à atteindre mais une condition pour qu’un projet soit validé. On peut cependant concevoir que les classes populaires ne soient pas mixtes sur le plan du genre, de la culture ou encore du social et de l’âge, le seul critère les liant est la situation précaire ou non précaire, on voit alors dans la mixité sociale une volonté de lutte contre le communautarisme de chaque classe.

La mixité sociale est la plus évoquée dans le Plan de Développement International. Dans ce plan, la mixité sociale est un critère décisif pour l’attractivité des quartiers centraux et populaires. En effet, selon le Plan : « La mixité sociale doit être un des fils conducteurs du développement urbain à Bruxelles. Il s’agit d’assurer des flux sortants des zones d’interventions prioritaires pour éviter le confinement de la pauvreté dans des ghettos sociaux et d’assurer des flux entrants en stimulant l’installation des classes moyennes ».

Une interview a été menée par la secrétaire d’État du logement dans la région Bruxelloise Mme Nawal Ben Hamou pour la SLRB : « Quelles sont les trois priorités que vous souhaitez voir réalisées dans le secteur du logement social bruxellois d’ici la fin de la législature ? Sur quoi voulez-vous mettre l’accent ? Mettre en œuvre le plan d’urgence pour une meilleure politique sociale du logement et apporter une solution concrète à 15.000 ménages en attente d’un logement social est LA priorité́ de cette législature. Cet objectif sous-tend notamment 3 priorités complémentaires qui concernent directement le secteur du logement social :

• Finaliser la construction des 6.400 logements prévus par le Plan régional du Logement et l’Alliance Habitat des gouvernements précédents,

• Remettre en état locatif les logements sociaux existants en veillant à̀ éliminer les obstacles et à raccourcir les délais de réalisation,

• Réaffirmer et faire appliquer l’objectif des 15 % de logements à finalité́ sociale dans l’ensemble des communes bruxelloises, notamment par le biais d’une « socialisation » du parc locatif public. » (Contour, 2019 : 14).

3.1 – Les problématiques

Les problématiques concernant cette notion sont nombreuses à savoir comment assurer le logement pour tous, comment assurer des rentrées fiscales, comment attirer le plus de personnes de classes aisées pour la revitalisation de la ville, etc. Le Gouvernement est tiré entre la promotion du logement social au sens global du terme à savoir donner un toit au plus grand nombre d’habitants possibles et le souci d’assurer le développement de la ville. On constate qu’il a du mal à faire l’équilibre entre ces différentes notions.

En effet, les revenus de la population sont vus comme n’étant pas en croissance alors que les loyers le sont. Cette augmentation des loyers au fil des années peut s’expliquer par le fait que les propriétaires sont tirés au niveau fiscal et importe d’assurer un retour sur investissement convenable, ce qui fait que les ménages les plus défavorisés en subissent les conséquences. En fait, on voit que le logement social passe en second par rapport à la fiscalité de la région.

Ces conséquences sont constatées par les auteurs qui évoquent que : « Une des conséquences majeures du décrochage des prix immobiliers est que les personnes en bas de l’échelle sociale, disposant d’une plus faible marge de manœuvre financière, se trouvent confinées à un parc numériquement réduit : sous l’hypothèse de consacrer 25 % des revenus au loyer, 1 % seulement du parc est accessible aux 40 % des ménages aux revenus les plus faibles (quatre premiers déciles de revenu) » (Dessouroux et al., 2016).

Le Gouvernement est alors en phase de subir une nouvelle crise sociale dans l’hypothèse où cette situation perdure. Toutefois, la situation n’est plus d’actualité car le logement social est la préoccupation actuelle.

3.2 – L’appréhension de la mixité sociale

Le pouvoir en place dans la région Bruxelles-Capitale veut attirer des personnes issues de classes aisées pour revitaliser les quartiers en besoin de rénovation. C’est un but louable mais risquant de préjudicier les classes les moins favorisées, déjà qu’elles peinent avec le système déjà en place.

La rénovation et la revitalisation tendraient à une augmentation des prix de l’immobilier, ce que les ménages les moins favorisés ne pourraient pas supporter et favoriser alors les conflits sociaux envers les classes favorisées. Mais au nom de l’attraction et de la préservation des quartiers et pour des ressources financières, les pouvoirs tendent à faire fi de cette question, ils appréhendent avec optimisme la mixité sociale.

C’est justement ce qui a été retenu ci-après : « Orientée par cette conception de la ville, la Région de Bruxelles-Capitale a listé les zones et quartiers devant faire l’objet d’une attention particulière (notamment les pôles de développement prioritaire comme la zone du Canal…) par rapport à ces enjeux de mixité et de cohésion sociales, et considère le logement comme un levier majeur d’intervention dans son projet de revitalisation urbaine » (Dessouroux et al., 2016).

Les enjeux sont alors grands, les pouvoirs publics bruxellois veulent attirer plus de monde malgré la croissance démographique qui ne fait qu’augmenter au fil des années depuis la régionalisation. En fait, l’intérêt pour la croissance démographique n’est pas porté sur du quantitatif mais sur du qualitatif, même si de nombreuses personnes n’ont pas de logement et sont au chômage l’attraction de personnes plus aisées a été pensé pour régler le problème. Les différents changements par rapport à la législature ont conduit à cette idée (Dessouroux et al., 2016). Si la construction des logements sociaux a connu une grande hausse dès les débuts de la régionalisation, les pouvoirs publics portent plus d’attention actuellement sur les projets de Citydev notamment Tivoli que nous allons étudier ci-après.

PARTIE 2 : LE PROJET TIVOLI

Comme le titre l’évoque, il est question ici de parler du projet Tivoli. C’est un sujet intéressant dans la mesure où il est souvent cité comme étant la référence en matière de bâtiment et cela sur plusieurs volets. Parmi ces volets, on retrouve les volets sociaux notamment sur le sujet de la mixité sociale (chapitre 3). Le projet architectural comporte aussi des volets architecturaux qu’il sera intéressant d’étudier (chapitre 2). Mais dans un premier temps, faisons une analyse contextuelle (chapitre 1).

Chapitre 1 – Analyse contextuelle

Dans ce premier chapitre, nous parlerons du quartier exemplaire, de ses différents acteurs, de l’histoire de l’îlot et du projet Tivoli. On abordera brièvement le projet Greenbizz qui a été pensé en même temps que le projet d’habitation Tivoli.

1 – Le quartier

1.1 – La situation géographique du quartier

Tivoli est un projet porté sur le développement durable. Nouveau quartier implanté sur un terrain urbain qui n’était plus exploité, il est situé dans le sud de la commune de Laeken, plus spécifiquement dans le quartier « Marie-Christine ».

Il est voulu comme un quartier liant le Port de Bruxelles et un quartier d’habitat dense (Toporas, s. d.). Son ambition « durable » est portée sur des notions comme l’économie d’énergie ou encore les méthodes de construction mais il y a aussi la notion de mixité sociale.

Tivoli a vu deux phases sur son site :

La construction de Greenbizz, centre d’entreprises durable actif depuis 2016 ;
La création d’un quartier voulu en même temps comme résidentiel et performant.

On compte dans le quartier sept lots d’habitation et une place publique centrale. Depuis fin 2018, on assiste à l’installation progressive des habitants sur le site. Ces habitants sont de diverses classes sociales dans la mesure où on veut mettre en avant la mixité sociale, ainsi chaque lot compte environ 70% de logements à prix conventionné et environ 30% de logements sociaux mis en location. Leur présence n’est toutefois pas suffisante, ils doivent aussi prôner le développement durable selon une charte (protection de l’environnement, économie d’énergie, etc.).

1.2 – L’intérêt pour la revitalisation urbaine

La régionalisation de Bruxelles de 1989 a conduit à une nouvelle configuration des frontières ce qui a conduit indéniablement à une nouvelle configuration de la ville également. Cela a été basé sur la rénovation des quartiers présents, on parle de revitalisation urbaine et celle-ci s’affirme de plus en plus au sein de la politique de la ville par des actions de rénovation et d’assainissement (Comhaire, 2012: 13), c’était une mission dévolue à la SDRB.

La revitalisation urbaine était nécessaire dans la mesure où les classes moyennes fuyaient le centre-ville pour les banlieues de Bruxelles et le centre-ville ne faisait plus preuve d’attractivité (notamment sur le plan économique et résidentiel), on ne voyait en général que des ménages immigrés avec des revenus très justes. Ainsi, les politiques de rénovation urbaine insistaient sur la valorisation immobilière en investissant dans la rénovation (Van Criekingen & Fleury, 2006).

Le projet Tivoli est un bénéficiaire de cette politique car comme il a été dit plus haut, il est implanté sur un terrain urbain qui n’était plus exploité.

2 – Les différents acteurs et les décisions qui ont été prises

Comme le titre l’évoque, il sera question ici de présenter les différents acteurs du projet Tivoli mais pas uniquement, nous présenterons aussi les décisions qui ont été prises lors du lancement du projet.

2.1 – Les différents acteurs

En premier lieu, on retrouve le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale qui décide des orientations du projet en fonction de la politique urbaine et durable. Ensuite, il y a Citydev (l’ancienne SDRB) qui est en charge du projet notamment sur le plan de la construction ; il y a aussi PARBAM – ADRIANA¹² qui est l’équipe attributaire du marché de promotion de Tivoli. Par ailleurs, on retrouve aussi la SLRB qui est responsable des futurs logements sociaux dans le quartier Tivoli et qui agit par le biais des SISP ; les architectes qui élaborent les plans de construction des divers bâtiments, les ingénieurs qui doivent s’assurer du bon fonctionnement du chantier et des différents détails à prendre en considération et les éventuelles associations sans but lucratif comme par exemple Periferia qui devait assurer la participation des habitants au projet (Bilande et al., 2016).

2.2 – Les décisions qui ont été prises lors du lancement du projet

Lors du lancement du projet, on avait estimé que le projet de logement de concernerait que deux ou trois parcelles du site de l’îlot sur lequel repose Tivoli. Les projets de logements sont prévues pour prôner le zéro énergie à 30% et le passif à 70% (Bilande et al., 2016), 70% d’appartements acquisitifs conventionnés Citydev et 30% de logements sociaux¹³ (Bilande et al., 2016). Il était également question d’accueillir des projets d’habitation alternative inspirés du co-housing, des coopératives ou des Community Land Trust (Bilande et al., 2016) sur environ cinquante logements.

3 – Histoire de l’îlot sur lequel repose le projet Tivoli et naissance de ce dernier

L’îlot sur lequel est implanté le projet Tivoli connaît une surface assez importante (300 mètres de longueur moyenne contre 80 mètres de longueur moyenne normalement) car il était initialement pensé pour des activités industrielles et économiques depuis le XX^ème siècle mais plusieurs projets n’ont pas réussi à percer depuis comme avec l’exemple de la société Via-Brabandt entre 1998 et 2005, elle avait un projet d’immeuble pour logements et bureaux mais finalement, cela n’a pas abouti car il a été jugé trop risqué.

La SDRB acquiert alors deux parcelles appartenant à la société Bergacom entre 2004 et 2005. Cette acquisition intéresse de nombreuses personnes comme par exemple l’architecte français Roland Castro ou encore la société immobilière française Nexity courant 2007. Le cabinet MSA de l’architecte urbaniste Benoît Moritz effectue les premières études liées à ces parcelles (futurement site Tivoli) à la demande de la SDRB qui aboutissent à un schéma de développement qui donne une idée de la configuration du site malgré l’absence de valeur juridique. Le rôle du cabinet ne s’est pas arrêté là car il lui a été demandé par la SDRB de dresser un programme de logement malgré la présence d’un centre commercial de Nexity. Cette dernière quitte finalement le site et le MSA est encore une fois sollicité pour effectuer une autre étude, celle du permis de lotir concernant le projet de logement sur les parcelles tendant à rééquilibrer la taille de l’îlot par rapport aux autres îlots ; le projet réunit la SDRB, le MSA et la société Via-Brabandt qui possédait une dernière parcelle de l’îlot. Il était question de rendre les futurs bâtiments passifs et on ne pensait pas encore à l’intégration du développement durable dans la construction en ce temps-là.

Des prémices de l’application de cette notion étaient cependant présentes comme l’ouverture dans les alignements améliorant l’éclairage et la diversité urbaine, la rétention d’eau par des toitures plates et la réduction des places de parking. Ce n’est qu’en 2009, lorsque le cabinet Huytebroeck a repris la partie rénovation que le développement a été réellement pris en considération dans ce qui allait devenir Tivoli. Ses compétences liées à la rénovation urbaine, au « vert » et au logement lui ont permis d’opérer les changements nécessaires pour aller dans ce sens.

Durant ce même courant temporel, il y a aussi eu la phase d’étude d’incidence qui avait pour but de s’intéresser un peu plus aux options relatives à l’urbanisme de la partie résidentielle du projet, elle est nécessaire avant la délivrance d’un permis environnemental. L’étude sera établie dans un document à valeur réglementaire qui assurera la concrétisation du projet. Cette étape n’est plus confiée au cabinet MSA mais à un bureau d’étude de Wallonie, le CSD Ingénieurs Conseils SA. L’étude retient que la densité urbaine enregistre un niveau trop important dans le permis de lotir. Ce dernier est alors redéfini en prenant comme modèle le Vauban d’Allemagne (espaces ouverts et verts).

Les changements préconisés ne sont pas pris en compte par la SDRB mais cette dernière n’opère que quelques modifications relatives à l’espace public. Ce n’est qu’en 2010 qu’elle acquiert la totalité de l’îlot chez Via-Brabandt et la Ville de Bruxelles. Concernant Via-Bradandt, elle n’est pas disposée à vendre uniquement les terrains pour une question de droits de mutation mais se vend elle-même et elle est renommée par la suite « ImmoTivoli ».

Le premier projet du site sera le projet Greenbizz dont on parlera ci-après.

4 – Le projet Greenbizz

4.1 – Les aspirations du projet

Le quartier économique et durable est une ambition des fondateurs de Tivoli, par le projet de logements comprenant différentes tranches de la population et par la promotion des entreprises durables avec le projet Greenbizz. Ces deux aspirations sont toutefois financées de deux manières différentes et n’ont pas vu le jour en même temps. Rappelons-le, Greenbizz a été le premier qui a vu le jour sur Tivoli (vers 2016) et cela a été permis par le financement européen FEDER attribué en 2013, il a fallu commencer la construction cette année même. Greenbizz a été un projet digne d’être financé car il a su mettre en avant sa volonté de développer la cohésion sociale, la baisse du taux de chômage et le développement durable.

Il prône aussi l’écoconstruction en permettant d’organiser des ateliers ou de créer des surfaces de production de biens immatériels (incubateur d’entreprises portées sur le développement durable sur 2500 m² et ateliers de production sur 5000 m²). Un second bâtiment du même type verra le jour pour accueillir sur 4500 m² des ateliers de production et des espaces de production de biens immatériels, dont la mise en vente sera réservée à un promoteur privé. On estime que 40 entreprises portées sur le développement durable seront implantées dans Greenbizz.

Ce projet est aussi porté sur la mobilité. Pour le Cabinet Huytenbroeck, Greenbizz doit être représentatif de la mobilité réduite et plus douce entre le lieu de travail et l’habitation. Cependant, il est utile de s’interroger si les emplois sur le site seront destinés uniquement aux habitants ou ouverts aux autres bruxellois hors Tivoli. Dans ce dernier cas, la question de la réduction de la mobilité sera incertaine.

Le département « expansion économique » de la SDRB est responsable du projet Greenbizz, il a mis en place un marché de promotion pour la potentielle parcelle d’implantation du projet. Par la suite, des négociations ont eu lieu entre Huytenbroeck, la SDRB et le Bouwmeester vers 2012 pour cette promotion. Le marché de promotion est effectué dans le but de recevoir et d’intégrer des éléments relatifs au développement durable dans le cahier des charges, il est question de récolter le point de vue de chacun sur cette question.

Le cahier des charges impose aux promoteurs de projet de construire deux bâtiments contenant des activités économiques. Dans le premier, le projet du financement FEDER « Brussels Greenbizz » verra le jour qui sera voulu comme un incubateur d’entreprises portées sur l’environnement¹⁴ et on y verra aussi l’organisation d’ateliers portés sur cette même question. Dans le second, il ne sera pas financé par le FEDER mais par le promoteur et contiendra des ateliers de production et des espaces de production de biens immatériels.

4.2 – Critères d’attribution du marché

Le projet Greenbizz est passé par plusieurs étapes¹⁵ afin d’être opérationnel, plus qu’une procédure classique d’attribution de marché. L’intérêt pour le développement durable fait que ces critères ont été intégré dans les conditions de l’attribution notamment par rapport à l’architecture (30 points de chaque pour l’architecture et le développement durable qui seront attribuées par les différents analystes des dossiers). Aux termes du cahier spécial des charges Greenbizz (2012), on retient six critères architecturaux et six critères de développement durable :

Critères architecturaux	Critères de développement durable
La compréhension du programme et sa bonne traduction	Les critères techniques
La qualité architecturale et urbanistique	La performance énergétique du bâtiment
La visibilité du projet	La qualité environnementale et écoconstruction du bâtiment
L’intégration du bâtiment dans son environnement	La reproductibilité et la rentabilité des solutions envisagées
La fonctionnalité et économie du bâtiment et de ses abords	La stimulation de la mobilité douce
L’approche budgétaire, planning, méthodologie	La favorisation des échanges sociaux

Tableau 4: Les critères d’attribution de Greenbizz

4.3 – Comité d’avis

Le comité d’avis est présidé par le Bouwmeester, composé des membres de la SDRB, des différents partenaires du projet ainsi que de plusieurs acteurs privés et publics. Comme son nom l’indique, il ne peut émettre que des avis, le choix final revient à la SDRB. Ce dernier a porté son choix sur l’association « Architectes Associés – Setesco – Stockman-FTI – Peutz & Associés – Cenergie – Health & Safety » qui a présenté son projet en juin 2012.

Chapitre 2 – Analyse architecturale

L’architecture du projet Tivoli tient compte du développement durable en intégrant cette spécificité dans la conception même du bâtiment. Il ne s’agit pas d’une énième construction mais réellement d’un projet immobilier d’un nouveau type. Dans ce deuxième chapitre, nous parlerons du programme axé dans ce sens (1) et du quartier durable et ses composantes (2).

1 – Le programme du projet Tivoli

Le programme est axé en deux fonctions selon les schémas ci-après, le logement et les autres fonctions nécessaires à l’habitat :

1.1 – Fonction logement

Figure 16: fonction logement, vu sur https://environnement.brussels/sites/default/files/sem16-181005-6-tivoli-fr.pdf

Les zones de couleur verte seront supportées par Citydev et les zones de couleur grise seront supportées par la SLRB. Chaque îlot possède une mixité, il est question d’apporter de la qualité non seulement pour les propriétaires mais aussi pour les locataires.

1.2 – Autres fonctions

Figure 17: autres fonctions, vu sur https://environnement.brussels/sites/default/files/sem16-181005-6-tivoli-fr.pdf

Les zones en bleu seront des jardins d’enfants, les zones en rouge des petits commerce de détail (cabinet médical, kinésithérapeute, vêtements, poterie, etc.) et la zone verte sera consacrée aux services de nettoyage de la ville.

1.3 – Les réalisations voulues

La carte ci-après retrace les lots composant le site Tivoli :

Figure 18: les lots du site Tivoli, vu sur https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

Les lots 1, 2, 3, 4 et 7 seront ceux dévolus à l’habitation, à la place publique ainsi que l’ensemble des nouvelles voiries les reliant. Il est prévu d’y implanter : « 397 logements passifs ; deux crèches de 62 places chacune ; 7 surfaces commerciales totalisant environ 770 m²; un local d’équipement de la cellule Propreté́ publique de la Ville de Bruxelles ; des parkings souterrains d’une capacité́ totale de 291 places ; plus de 650 emplacements pour vélos, dont plus de 580 à usage privatif ; environ 10.000 m2 d’espaces publics dont 3 nouvelles voiries et une place arborée de 2.000 m2 » (Toporas, s. d.).

Les lots 5 et 6 feront l’objet de réalisation ultérieures de la part de CLT.

2 – Les ambitions du projet

2.1 – Ses aspirations

Le projet Tivoli a pour aspiration de relier la zone industrielle du Port de Bruxelles avec un quartier comprenant une densité importante de population ; d’innover sur le plan de la construction de l’intégration et d’assurer la durabilité des bâtiments avec le concours des citoyens.

2.1.1 – Participation dans le projet

Durant la phase de conception du quartier, les citoyens (universitaires, professionnels, etc.) ont été sensibilisés par le biais d’ateliers participatifs sur plusieurs thèmes relatifs au projet et leur participation a été nécessaire avant d’attribuer le marché à Citydev et l’obtention des différents permis relatifs à l’urbanisme. Les thèmes étaient le développement du quartier, les problèmes de voirie, la mobilité, les espaces publics, les énergies renouvelables, etc. Cependant, les aspirations de la démarche participative n’étaient pas totalement remplies car les interlocuteurs n’étaient pas les habitants actuels du quartier et le processus a été ralenti par de longues procédures (Toporas, s. d.).

Les habitants présents sur le site (les nouveaux) étaient tenus de souscrire à la « Charte du Quartier Durable Tivoli GreenCity » qui avait pour but de faire prendre conscience des enjeux du développement durable par rapport à l’habitat. Voici un extrait de ce que les habitants devaient accepter :

« Je, soussigné, déclare que, par mon choix de faire partie d’une copropriété́ dans le Quartier Durable TIVOLI GreenCity, j’adhère aux objectifs de développement durable, de convivialité́, de participation et d’exemplarité́ qui sont à̀ la base de la conception du Quartier Durable Tivoli. Je suis parfaitement informé des caractéristiques spécifiques de l’aménagement de TIVOLI GreenCity; j’ai pris connaissance de la Charte du Quartier Durable et je m’engage à contribuer, dans la mesure de mes possibilités, à en promouvoir les objectifs, tant au niveau individuel qu’au niveau collectif. Je souscris donc pleinement et en connaissance de cause à la Charte du Quartier Durable TIVOLI GreenCity, phase d’exploitation, dont les clauses suivent ».

Le tableau ci-après retrace les thèmes des 9 clauses de cette charte :

Thèmes	Écologie	Social	Économie
Clauses	Énergie	Partenariats et coproduction	Densité et espaces partagés
Biotopes et eau	Attractivité et qualité de vie	Eco-mobilité
Matériaux et déchets	Mixité	Adaptabilité

Tableau 5: les thèmes et clauses de la charte

Chacune de ces clauses est un but à atteindre pour le développement durable. Il n’existe toutefois pas de moyens concrets pour leur réalisation mais la sensibilisation des habitants présents et futurs est toujours nécessaire.

Le projet Tivoli consiste également à favoriser les échanges entre usagers avec la mise en place d’espaces didactiques ; de serres, de jardins et de potagers urbains ; de laboratoires de biodiversité et d’une buanderie collective dans chaque copropriété. Ces échanges sont aussi favorisés par l’art, depuis 2002 des œuvres artistiques participatives visent à embellir la ville et tous les habitants et acteurs sont concernés et c’est une action promue au sein de Tivoli.

2.1.2 – Stimulation de la vitalité économique

Outre les espaces destinés au logement, il est également question d’aménager une zone d’activité économique sur le site Tivoli et cela est permis par la zone Greenbizz. Cette dualité d’aspiration est voulue dans le but de réduire le taux de chômage local par la création d’emploi sur le site même tout en mettant en avant la cohésion des habitants.

Greenbizz est étalée sur 8000 m² d’infrastructures et veut mettre cet espace à disposition des entreprises ou des startups en lien avec le développement durable.

Figure 19: Espaces ouverts, vu sur architectura.be, cité in https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

La zone propose également des ateliers pour promouvoir le développement économique et sa durabilité. Ces ateliers sont organisés entre deux rues ouvertes qui facilitent la livraison dans chaque ménage mais surtout la cohésion des habitants par le biais d’activités organisées durant les ateliers. Outre le premier bâtiment destiné à l’habitat, un second sera aménagé lors de la deuxième phase qui sera tourné vers GreenCity, le futur quartier résidentiel.

Greenbizz est important car il soutient réellement les actions économiques en faveur du développement durable : choix des entreprises, type de bâtiments, mobilité, etc.

2.3 – Les éléments du quartier durable

Quatre éléments seront mis en exergue : la biodiversité, l’eau, les déchets et l’énergie.

2.3.1 – Biodiversité

La biodiversité et notamment son développement sont des notions fondamentales du quartier. Non seulement, elle permet la cohésion de la population mais aussi le développement de plus d’une vingtaine de biotopes différents. Ils se développent un peu partout comme sur les façades ou les toits des bâtiments ou encore les espaces publics ou privés. Les îlots sont conçus comme des laboratoires de biodiversité et ils sont gérés par les habitants eux-mêmes. Il est estimé que les choix en matière de biodiversité sur Tivoli permettront d’atteindre un coefficient de biotope de près de 0,67. Une serre expérimentale (Tomato Chili Project) sera installée au dernier étage d’un des immeubles du site et sera alimentée par les émissions de CO₂ de la chaufferie (Quartier Durable Tivoli, Laeken, 2019).

Figure 20: Laboratoire de biodiversité, vu sur https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

Figure 21: Tomato Chili Project, vu sur: https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

2.3.2 – Eau

Sur le plan de l’eau, le développement durable se manifeste par la réduction de la consommation par recyclage des eaux usées pour encore l’usage de l’eau de pluie. Chaque logement est doté d’appareils tendant à réduite cette consommation par le biais de l’absorption, l’évaporation ou encore la filtration des eaux. Concrètement, les eaux de pluie alimentent les buanderies collectives, les eaux grises alimentent la totalité des chasses d’eaux et des robinets destinés à l’entretien et l’arrosage des parties communes (Quartier Durable Tivoli, Laeken, 2019), le schéma ci-après met en lumière le système :

Figure 22: Gestion durable de l’eau, vu sur: https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

2.3.3 – Déchets

Par rapport aux déchets, la promotion du développement durable se manifeste par le tri de ces déchets et le compostage et la réduction de leur volume par les habitants. Bruxelles-Propreté est un partenaire majeur dans cette optique car il a mis à disposition de la ville un système de tri et de collecte de déchets ménagers par conteneurs implantés dans l’espace public (Quartier Durable Tivoli, Laeken, 2019).

Même la construction est portée par le tri et la récupération comme par exemple avec le bâtiment Belgacom qui est bâti à partir de matériaux récupérés. Il est également question de préfabrication de matériaux démontables, recyclables et réutilisables et d’usage du bois, qui possède une faible empreinte écologique. Il est réellement question de penser « vert »pour tous les aspects du quartier.

Cinq entreprises de Greenbizz¹⁶ (Tomato Chili Project cité plus haut) ont vu plus loin en revalorisant les matériaux présents dans les conteneurs du site. Il est question de réaliser des serres modulables, démontables et réutilisables (Quartier Durable Tivoli, Laeken, 2019). Celui qui acquiert une serre peut en faire usage comme bon lui semble mais il sera accompagné dans la gestion de la serre pour une bonne optimisation de son usage. Tomato Chili Project ambitionne de s’étendre dans tout Bruxelles et non uniquement sur Tivoli.

Figure 23: chantier en cours, vu sur: https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

Figure 24: La serre, vu sur: https://besustainable.brussels/wp-content/uploads/2020/01/20200120_fiches-de-projet-TIVOLI-FR.pdf

2.3.4 – Énergie

Enfin, sur le plan de l’énergie, Tivoli ambitionne d’atteindre un niveau énergétique passif pour 65% des constructions et un niveau « zéro énergie » pour 35% des bâtiments (Quartier Durable Tivoli, Laeken, 2019). Cela sera rendu possible par le recours aux énergies renouvelables avec 800 m² de panneaux solaires pour la fourniture en électricité dans les foyers et par un réseau de chauffage intelligent centralisé. Ce chauffage est alimenté par du gaz naturel situé dans le sous-sol du lot 2 et permet de couvrir les besoins en chauffage et en eau chaude de tous les habitants du quartier.

Chapitre 3 – Analyse de la mixité sociale

Ici, il sera question de parler des intentions du projet pour tout le volet social (1), de la charte du quartier durable (2), de la problématique de la mixité résidentielle (3) et du point de vue des habitants (4).

1 – Les intentions du projet pour tout le volet social

Comme il a été vu plus tôt : « Le projet de logements concerne deux des trois parcelles du site. Il est prévu qu’il accueille quelque 400 logements « zéro énergie » (30 %) et « passifs » (70 %). Le projet comprend 70 % d’appartements acquisitifs conventionnés Citydev et 30 % de logements sociaux. Parmi ceux-ci, environ 5 % devraient être consacrés à l’habitat solidaire » (Bilande et al., 2016).

Concernant les logements sociaux, on voit alors que 30% y sont consacrés, ce qui se montre plutôt conséquent pour le site. Il sera question d’intégrer la population moins aisée dans un quartier où la mixité sociale est de mise par une mixité résidentielle, la mise en avant d’activités communautaires et la participation de tous les habitants au fonctionnement de la ville qu’importe leur classe.

2 – La charte du quartier durable

Sur le plan des locataires sociaux uniquement, on voit que la charte met en avant cette intégration de cette population dans le cercle social de Tivoli. C’est une question essentielle pour assurer la mixité sociale.

3 – La problématique de la mixité résidentielle

Le cabinet Huytebroeck traduit la ville de Tivoli sous deux volets : la durabilité et le profil socio-économique. Si le premier volet est inhérent aux bâtiments et au mode de consommation énergétique et d’autres, le second a pour but de diversifier la population en fonction de ses revenus pour ne pas assister à une rupture dans le vivre-ensemble bruxellois, d’où l’instauration des logements sociaux sur le site à la hauteur des 30% du site composés de logements solidaires et intergénérationnels et l’acquisition de tous les sites de l’îlot pour répondre à la demande dans la limite du possible. L’aspiration en faveur de la mixité n’est cependant pas absolue, il est nécessaire de privilégier les classes aisées de par leurs apports en terme d’économie mais sans toutefois exclure les classes les moins aisées.

Cette mixité est importante dans la mesure où elle est censée favoriser le vivre-ensemble par l’effacement du cloisonnement entre aisés et moins aisé, la cohésion sociale et l’urbanité. Elle est en fait voulue comme un instrument d’une plus grande égalité (Lenel, 2013). Cependant, cette égalité est encore une aspiration car mettre deux classes socio-économiques sur le même plan n’est pas toujours source de cohésion, on peut même assister au contraire de cela¹⁷. Justement, Avenel évoque que : « Paradoxalement, les actions en faveur de la mixité peuvent alors tout aussi bien priver les individus de ressources sociales et culturelles issues d’un milieu d’entraide et de solidarité » (Avenel, 2005). Le mélange non réfléchi des différentes classes de la population n’est alors pas conseillé.

Sur le plan des solutions, on peut retenir une idée de Nathalie Gaudant, historienne : « Il s’agirait donc moins de lutter contre l’homogénéité sociale des « quartiers sensibles » que de chercher à y favoriser une mobilité interne et externe, répondant aux évolutions sociales ascendantes – et, malheureusement, aussi descendantes – des ménages, d’où qu’ils viennent : en interne, en veillant à utiliser une maille suffisamment fine pour être attentifs aux parcours d’un îlot à l’autre, d’une cage d’escalier à l’autre ; en externe, en valorisant et en structurant la fonction d’accueil, voire de refuge, du parc de logements de ces quartiers, face à certaines étapes sensibles de la vie (divorce, deuil, chômage, retraite) »(Gaudant, 2013).

L’exemple français a montré des difficultés d’application de la mixité déjà dans les années 70 : « « l’anonymat » des cités nouvelles, qui autorise la rupture avec le groupe de parenté et avec le contrôle d’une communauté de résidence intégrée, s’accorde assez bien avec la situation des groupes en cours de mobilité, qui tendent à se détacher de leur groupe d’appartenance. Au contraire, les groupes situés aux deux extrémités de la hiérarchie critiquent cette situation parce qu’elle les contraint à une coexistence contre nature » (Chamboredon & Lemaire, 1970: 18-19).

Le problème ne se situe alors pas par rapport à la mixité en soi mais par rapport au symbole d’inégalité que la mixité met en exergue. Si les classes aisées ne veulent éventuellement pas être associés aux classes les moins aisées, ces dernières ressentent une inégalité qui n’est pas totalement inhérente au logement, il est question de notions comme l’éducation, la rémunération ou encore l’emploi. Elle ne devrait alors pas être imposée mais s’appliquer en fonction des réalités socio-économiques, du profil sociodémographique.

Un problème se pose également quant au champ d’application de la mixité. Quand on avait fait la promotion de la gentrification, on a pu constater que seules les zones précaires étaient concernées par l’entrée des classes aisées mais les zones non précaires ne faisaient pas l’objet de l’entrée des classes les moins aisées. Il est bien évidemment question de rénovation et autres (rendre attractif) mais cela ne va pas de pair avec la mixité. Si la mixité et la rénovation sont importantes dans la gentrification, cela devrait être de même dans les zones les plus privilégiées. On assiste encore une fois à une accentuation des inégalités.

Si la politique publique bruxelloise tend à privilégier la mixité sociale, cela devrait logiquement se faire dans les zones et non uniquement dans les quartiers les plus précaires. Il est question de solidarité sociale, un concept que les tenants du pouvoir veulent faire application mais qui n’est pas appliqué à tous. Nous verrons plus amplement l’appréhension de la mixité sociale à partir des interviews effectués sur terrain.

4 – Le point de vue des habitants

Afin de se faire une idée plus précise de la mixité sociale au sein de Tivoli, j’ai décidé de porter mon attention sur les habitants du quartier. Douze habitants ont été interrogés, de différentes tranches d’âge mais allant de 17 à 54 ans, de différentes fonctions, de différentes nationalités, de genres différents, etc. il a réellement été question de privilégier la diversité dans les profils interrogés. Ils ont été soumis à un questionnaire de 17 questions (les 7 premières questions sont relatives à leur statut). Je vais alors mettre en lumière les données retenues :

4.1 – Logement social ou propriétaire ?

Sur les 12 participants, 5 sont des locataires de logement social et 7 sont des propriétaires.

4.2 – Depuis quand sont-ils sur les lieux ?

Dans leur majorité, les participants habitaient le quartier depuis environ 1 an. D’autres évoquent des durées comme 6 mois, 9 mois ou plus d’un an.

4.3 – Ancien lieu d’habitation

Certains habitants ne venaient pas de très loin, d’autres venaient de Schaerbeek pour des considérations sanitaires, d’autres étaient dans la cité modèle mais n’arrivent pas à s’adapter à Tivoli, un participant venait de Houba-Brugman, d’Uccle, de Molenbeek-Saint-Jean, de Neder, de Forest ou encore de Laeken.

4.4 – Les habitudes de vie dans le nouveau quartier et les relations sociales avec le voisinage

Il est question de faire les courses avec proximité, de promenades conviviales à pied ou à vélo, de loisirs en tout genre, de rencontres avec la population, etc. Certains n’arrivent toutefois pas à s’intégrer totalement dans le quartier. En effet, certains s’intègrent, d’autres non, il y a également la question du vivre-ensemble qui est mise en avant, même si les habitants ne se connaissent pas en général, ils se saluent, se rencontrent, cela est assuré dans le quartier Tivoli.

4.5 – Avis sur le quartier

Le quartier est vu comme diversifié, propre, calme, il n’est cependant pas au goût de tous. En effet, on peut parfois y voir des rassemblements le soir, ce qui n’était pas au goût d’une participante. Un autre participant évoque même que le quartier n’est pas celui qu’on voudrait qu’il soit : le local communautaire n’est pas utilisable, de même pour la buanderie, le toit partagé, les habitants sont séparés, il remet alors en doute la mixité sociale qu’il voit plus comme un coup de communication lors du projet.

4.6 – Avis sur le logement

Il est vu comme propre avec de la verdure, fonctionnel pour jouer et pour se déplacer, moderne, spacieux, agréable. Il y a cependant les problèmes de sécurité, de bruits, d’énergie que le promoteur a du mal à régler ou ne veut pas régler.

4.7 – La participation à une activité collective

Certains évoquent qu’ils n’ont pas le temps mais préfèrent voir leurs amis uniquement, d’autres qu’il n’y a pas d’activités ni d’espaces communautaires, d’autres que oui, ils ont déjà participé mais certains lieux comme la buanderie n’est pas accessible à tous. Les problèmes liés à ces activités collectives sont vus comme venant du promoteur de Tivoli.

4.8 – Les améliorations préconisées

Les réponses retenues sont : rien ; le changement d’ambiance et la création de nouvelles activités, surtout pour les jeunes, la gestion des dépôts d’ordure clandestine ; les problèmes de communication avec le promoteur ; les commerces comme les cafés ; les places de parking, etc.

5 – Discussion des résultats

D’un, on peut dire que 12 habitants ne permettent pas de se faire une idée concrète de la réelle situation mais cela nous intéresse quand même dans la mesure où l’on peut se faire quelques pistes d’idées sur le quartier, notamment sur le plan de la mixité sociale.

D’abord, parlons du temps durant lequel ils étaient sur les lieux, de 6 mois à un an et plus grand maximum, on peut déjà se faire une idée des promesses des promoteurs en faveur de la mixité sociale. En effet, la mixité et le développement durable ont été les conditions essentielles à la validation du projet, ces notions auraient alors dû transparaître dès les premiers mois après l’installation. L’installation s’est faite par des personnes venant de différents horizons, la promesse de la mixité est éventuellement tenue sur ce point.

Cependant, même si plusieurs personnes cohabitent dans un même milieu social, les interactions ne sont toutefois pas certaines. Si le projet voulait porter la mixité sociale sur le plan d’une meilleure interaction, cela ne peut rester qu’une aspiration car on ne peut contrôler les ressentis de la population malgré la cohabitation dans le milieu. On le voit à partir des données retenues : on sort et on interagit par nécessité ou par politesse mais peu de personnes veulent réellement interagir, ils ne se connaissent pas réellement comme on le voudrait mais il n’est pas question non plus de se renfermer sur soi-même.

Concernant le quartier, il est voulu comme de qualité afin que le plus grand nombre de personnes se sente à l’aise. Ce qui n’est pas totalement assuré car si d’autres se sentent totalement à l’aise, d’autres se sentent dérangés, la cohabitation n’est pas alors totalement sereine. Les espaces communautaires ne sont également pas ce qu’ils devraient être. J’entends par-là la question de la buanderie qui est censée être commune mais où seules quelques personnes ont accès. On peut voir éventuellement que tout le tapage médiatique en faveur de la mixité sociale et du vivre-ensemble n’étaient que des arguments marketing et même si les lieux sont présents, il faut se poser la question de l’effectivité des interactions entre tous les habitants du quartier Tivoli.

Toutefois, le logement se veut comme fonctionnel. Il est alors intéressant de se demander si Tivoli n’est en fait qu’un énième projet immobilier, certes porté par les exigences du développement durable, mais qui ne met pas réellement en avant la mixité sociale comme durant son élaboration. En effet, chaque espace individuel est de bonne qualité et les habitants reconnaissent cela mais les problèmes sur les lieux communautaires sont présents. Certains n’ont même pas conscience qu’il y a des lieux communautaires mais ne font que vivre sur le site.

Le site mériterait alors quelques améliorations en fonction du retour de chaque habitant pour devenir un réel modèle de logement.

CONCLUSION

En somme, on peut dire que le logement est une notion importante dans toute politique publique donnée mais il est appréhendé de diverses manières, surtout sur le plan du logement social. On veut assurer que toute la population soit logée de manière certaine et avec une certaine qualité sans considération de leur classe socio-économique. Le Gouvernement de Bruxelles-Capitale veut mettre en avant ce concept par le biais de la mixité sociale appliquée au projet Tivoli.

Le projet Tivoli est un projet louable en soi, non seulement il prend en considération des préoccupations comme le développement durable mais il intègre également des questions sociales comme le logement à la hauteur de 30% du site consacrés au logement social. C’est un modèle social qui se veut comme un modèle mais encore faut-il que ses préoccupations ne soient pas juste des arguments en faveur de la validation du projet.

Sur le point du développement durable, il est difficile de se faire une idée claire de son effectivité sur le site mais on peut imaginer que cela se fait d’une manière certaine. Cependant, concernant la mixité sociale, on est confronté à un problème pour assurer effectivement cette mixité. Si auparavant, on avait parlé de l’idée selon laquelle la mixité sociale ne serait pas permise par la mentalité de chaque classe socio-économique (aisés et moins aisés), on a vu également à partir des données recueillis auprès des habitants que la mixité sociale n’est pas assurée par les infrastructures même. On voit des espaces communautaires comme la buanderie par exemple qui n’est pas accessible à tous alors qu’elle avait été pensée comme tel.

Outre les infrastructures, aucune action n’est entreprise pour favoriser l’intégration de tous les habitants de Tivoli mais soit ils se regroupent en fonction de niches spécifiques, soit ils ne se regroupent pas du tout mais restent dans leur coin. C’est un problème dans la mesure où le slogan de la mixité sociale n’est plus aussi retentissant. Les promoteurs de Tivoli en ont parlé mais l’application en a été toute autre.

Cette difficulté d’application n’est cependant pas totalement imputable aux promoteurs. Il est surtout question de la volonté de chaque habitant à vouloir cohabiter avec les voisins en dépassant la simple volonté d’avoir un logement. Malgré toutes les actions politiques et sociales pour promouvoir la mixité sociale, il est question du changement de mentalité de chacun pour que cette notion se vulgarise.

Mais si la mixité n’est pas favorisée par le logement, quelle notion pourrait favoriser le vivre-ensemble ?

BIBLIOGRAPHIE

Agence Immobilière Sociale Liège Logement. (s. d.). [Document]. Ville de Liège. Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse https://www.liege.be/fr/vie-communale/services-communaux/logement/maison-de-lhabitat/agence-immobiliere-sociale/agence-immobiliere-sociale-liege-logement

Aisb.be, Home. (s. d.). AISB. Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse http://aisb.be/

Allocation loyer pour locataires de logements communaux et des CPAS — Portail Logement—Portaalsite Huisvesting. (s. d.). Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse https://logement.brussels/primes-et-aides/allocation-loyer-pour-locataires-de-logements-communaux-et-des-cpas

Bathelot, B. (2020, mars 14). Marketing urbain—Définitions Marketing. Définitions Marketing. https://www.definitions-marketing.com/definition/marketing-urbain/

be.brussels. (s. d.-a). A propos de la Région—Région bruxelloise—Brussels Gewest. Consulté 7 mai 2020, à l’adresse https://be.brussels/a-propos-de-la-region/a-propos-de-la-region

be.brussels. (s. d.-b). Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB)—Région bruxelloise—Brussels Gewest. be.brussels. Consulté 5 mai 2020, à l’adresse https://be.brussels/a-propos-de-la-region/les-organismes-regionaux/societe-du-logement-de-la-region-de-bruxelles-capitale-slrb

Bernard, N. (2007). Le logement social à Bruxelles : Origines, perspectives d’avenir et comparaisons européennes. Les cahiers des sciences administratives, 77.

Bernard, N. (2008). Les mutations du logement en région bruxelloise. Courrier hebdomadaire du CRISP, 1993(8), 7‑49. Cairn.info. https://doi.org/10.3917/cris.1993.0007

Bernard, N., Zimmer, P., & Surkin, J. (2009). Le logement, la maîtrise foncière et l’espace public. Note de synthèse, EGB no 6. Brussels Studies. La revue scientifique pour les recherches sur Bruxelles / Het wetenschappelijk tijdschrift voor onderzoek over Brussel / The Journal of Research on Brussels. https://doi.org/10.4000/brussels.924

Cayouette-Remblière, J. (2020). Les rapports sociaux dans les quartiers de mixité sociale programmée. Sociologie, Vol. 11(1), 1‑22.

Chamboredon, J.-C., & Lemaire, M. (1970). Proximité spatiale et distance sociale. Les grands ensembles et leur peuplement. Revue française de sociologie, 11(1), 3‑33. https://doi.org/10.2307/3320131

Contrats de quartiers durables. (s. d.). Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse https://quartiers.brussels/1/

Crise du logement : Le logement social—Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat. (s. d.). Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article1958

De Keersmaecker, M.-L., & Zimmer, P. (2019). Le logement à Bruxelles entre héritage et perspectives : Trente ans de politique de l’habitat pour quel avenir ? Presses Universitaires de Louvain.

Decroly, J.-M., & Van Criekingen, M. (2009). Le Plan de Développement International de Bruxelles (PDI). Promesses de développements immobiliers et d’inégalités croissantes ? Brussels Studies. La revue scientifique pour les recherches sur Bruxelles / Het wetenschappelijk tijdschrift voor onderzoek over Brussel / The Journal of Research on Brussels. https://doi.org/10.4000/brussels.646

Dessouroux, C., Bensliman, R., Bernard, N., De Laet, S., Demonty, F., Marissal, P., & Surkyn, J. (2016). Le logement à Bruxelles : Diagnostic et enjeux . Note de synthèse BSI. Brussels Studies. La revue scientifique pour les recherches sur Bruxelles / Het wetenschappelijk tijdschrift voor onderzoek over Brussel / The Journal of Research on Brussels. https://doi.org/10.4000/brussels.1346

Fonds du Logement | Prêt hypothécaire bruxelles. (s. d.). Consulté 5 mai 2020, à l’adresse https://www.fondsdulogement.be/fr/home/mission-et-historique

Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale—Portail Logement—Portaalsite Huisvesting. (s. d.). Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse https://logement.brussels/qui-fait-quoi/que-fait-la-region/le-fonds-du-logement-de-la-region-de-bruxelles-capitale

fonds.brussels. (2018). Rapport annuel 2018 [Rapport annuel]. https://www.fondsdulogement.be/sites/default/files/files/Rapport2018.pdf

Genard, J. L. (2011). Démocratisation de la culture et/ou démocratie culturelle ? : Comment repenser aujourd’hui une politique de démocratisation de la culture ? http://hdl.handle.net/2013/

Hoekman, S., & Nassaux, J.-P. (2018). L’évolution de la structure des services publics régionaux bruxellois (1989 – 2018). Pyramides. Revue du Centre d’études et de recherches en administration publique, 30, 17‑100.

Le Soir. (2019, juin 25). Logement : 30 ans de politiques inefficaces à Bruxelles. Le Soir. https://pul.uclouvain.be/resources/download.cfm?GCOI=29303100739410&thefile=ArticleSoirLogementBXL.pdf&securityToken=04C69E3C1F7847DE3158FF694A7ACD8F.cfusion

Lenel, E. (2013). La mixité sociale dans l’action publique urbaine à Bruxelles : Projet ou langage politique ? Brussels Studies. La revue scientifique pour les recherches sur Bruxelles / Het wetenschappelijk tijdschrift voor onderzoek over Brussel / The Journal of Research on Brussels. https://doi.org/10.4000/brussels.1129

Maurin, E. (2004). Le ghetto français : Enquête sur le séparatisme social. Seuil.

Missions | SLRB-BGHM. (s. d.). Consulté 31 juillet 2020, à l’adresse https://slrb-bghm.brussels/fr/particulier/societes-immobilieres/missions

Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat. (2006, mars). La production des logements sociaux en région bruxelloise de 1889 à 2004. RBDH. http://www.rbdh-bbrow.be/analyses2006/productionlogementssociaux.pdf

Schaut, C. (2015). En finir une fois pour toutes avec la notion de mixité? éduquer, 115, 12‑19.

Simon, P. (2007). Attendus socio-philosophiques et politiques de la mixité sociale. Documents du Ceras, Dossier n° 7.

Simonson, M., & Tem, H. (2017, mai 3). L’histoire du logement pour tous à Schaerbeek. EZELSTAD. http://www.ezelstad.be/2017/05/03/fs/

SISP — Portail Logement—Portaalsite Huisvesting. (s. d.). Consulté 5 mai 2020, à l’adresse https://logement.brussels/qui-fait-quoi/acteurs-locaux/les-sisp

Un contrat de quartier, c’est quoi ? (2017, mars 30). https://www.bruxelles.be/un-contrat-de-quartier-cest-quoi

Van Criekingen, M. (2002). Les impacts sociaux de la rénovation urbaine à Bruxelles : Analyse des migrations intra-urbaines. Belgeo. Revue belge de géographie, 4, 355‑376. https://doi.org/10.4000/belgeo.16092

Van Criekingen, M. (2013). La gentrification mise en politiques. De la revitalisation urbaine à Bruxelles. Métropoles, 13, Article 13. https://doi.org/10.4000/metropoles.4753

Zimmer, P. (2002). La politique de l’habitat de la Région de Bruxelles-capitale. Courrier hebdomadaire du CRISP, n° 1746-1747(1), 5‑106.

1 Note d’intention 2019-2024, Mission 25, Logement, p. 10

2 Note d’intention 2019-2024, Mission 25, Logement, p. 10

3 https://www.fondsdulogement.be/sites/default/files/files/wffl_annualreport2019_fr.pdf

4 Sur le site https://logement.brussels/qui-fait-quoi/acteurs-locaux/les-sisp

5 Sur le site : http://www.doulkeridis.be/blog/wp-content/uploads/2013/09/Alliance-Habitat-dossier-Presse-2.pdf

6 Ibid.

7 Les communes reçoivent ainsi la possibilité d’exproprier des quartiers taudifiés, d’ouvrir des rues et de revendre les parcelles adjacentes. La loi a été prise pour permettre un premier essai de gentrification.

8 Concept théorisé par Ebenezer Howard en 1898 dans son ouvrage To-morrow : A Peaceful Path to Real Reform avec des notions comme la maîtrise du foncier, une ceinture agricole, densité relativement faible du bâti, présence d’équipements publics et maîtrise des entrepreneurs en bâtiment

9 Vu sur le site : https://www.tivoligreencity.be/fr/het-project/

10 Avant c’était entre le bailleur et le preneur

11 Les métropoles européennes devaient être concurrencées

12 PARBAM est une association constituée des promoteurs Pargesy et Immo BAM et ADRIANA, une Société Momentanée (S.M.) des architectes Atelier 55, ATLANTE, CERAU, YY Architecture et du paysagiste EOLE (Buildings Forum, s. d.).

13 Dont 5% pour l’habitat solidaire

14 Il abritera également les activités du Centre Scientifique et Technique de la Construction

15 Avant-projet, permis d’urbanisme, dossier d’adjudication, analyse des offres, suivi de chantier, réception et les nouveaux critères relatifs au développement durable relatifs à l’architecture

16 Dzerostudio Architectes : initiateur, Home Perspective, Plant Design, Réconfort+, Visuality

17 Distanciation par les habitants eux-mêmes, renforcement de la séparation, haine, etc.

besoin d’aide pour votre mémoire ? Contactez-nous!

rédacteur spécialisé

0 %

Plagiat

1 %

confidentiel

frais cachés

0 %

paiement sécurisé